Monika Górska
|
28 czerwca 2021

Spis treści

Prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa są powszechnie mylone, a nawet uznawane za tożsame instytucje. Pomimo, że w zasadzie spełniają podobny cel, to ich konstrukcja nieco się różni. Warto więc wiedzieć jakie konsekwencje wiążą się z zastosowaniem każdej z nich w postanowieniach umowy.

Prawo pierwokupu – istotne kwestie

Prawo pierwokupu jest uregulowane w art. 596 i następnych kodeksu cywilnego i sprowadza się do tego, że w przypadku gdy właściciel określonej rzeczy np. samochodu, nieruchomości a nawet udziałów w spółce, sprzedaje ją osobie trzeciej, to taka umowa będzie skuteczna, gdy podmiot na rzecz którego ustanowiono prawo pierwokupu nie skorzysta z tego prawa. Zastrzeżenie pierwokupu następuje przez zawarcie w umowie takiego postanowienia.

Przykład: Strony ustalają, że w przypadku sprzedaży przez Kupującego rzeczy będącej przedmiotem niniejszej umowy Sprzedawcy przysługiwać będzie prawo pierwokupu.

Samo wykonanie tego prawa sprowadza się natomiast do kilku następujących po sobie czynności:

  • właściciel sprzedając należącą do niego rzecz, zawiera z osobą trzecią umowę warunkową – konieczne jest zawarcie o warunku, wskazującego na istnienie prawa pierwokupu;

Przykład: Umowa niniejsza zostaje zawarta pod warunkiem, że Jan Kowalski nie  skorzysta  z  prawa  pierwokupu, opisanego w Umowie sprzedaży samochodu z dnia 25.02.2015 r. zawartej w Poznaniu pomiędzy Janem Kowalskim (Sprzedającym), a Piotrem Nowakiem (Kupującym).

  • kolejnym krokiem jest zawiadomienie osoby uprawnionej z prawa pierwokupu o zawarciu tej umowy;
  • podmiot, któremu to prawo przysługuje decyduje czy z niego skorzysta, czy też nie;
  • w przypadku gdy zdecyduje się na skorzystanie z tego prawa, to zawarta wcześniej umowa warunkowa dojdzie co prawda do skutku z tą jednak kluczową różnicą, że nabywcą tej rzeczy nie zostanie osoba trzecia, a osoba która skorzystała z prawa pierwokupu.

W uproszczeniu można stwierdzić, że uprawniony z prawa pierwokupu wchodzi w miejsce osoby trzeciej i to on nabędzie tą rzecz. W przypadku jednak, gdy osoba uprawniona nie skorzysta z prawa pierwokupu, to umowa zawarta z pierwotnym nabywcą będzie skuteczna.

Przysługujące prawo pierwokupu nie oznacza jednak, że uprawniony może skorzystać z niego w dowolnym terminie i tym samym np. blokować sprzedaż określonej rzeczy. Termin na złożenie przez uprawnionego oświadczenia określa ustawa i tak przy nieruchomości będzie to miesiąc, a co do pozostałych rzeczy tydzień, od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Strony jednak mogą przy ustanawianiu prawa pierwokupu zastrzec inne terminy.

Co istotne to także fakt, że korzystającego z prawa pierwokupu wiążą warunki umowy, która została już wcześniej wynegocjowana między właścicielem a osobą trzecią. Tak więc będzie on zobowiązany m.in. do zapłacenia takiej ceny, jaką ustalono wcześniej.

Prawo pierwokupu może wynikać zarówno z ustawy, jak i z umowy. Zastrzeżone prawem pierwokupu w ustawie są najczęściej przypadki nabycia określonych nieruchomości np.

  • w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, uprawnionym będzie gmina;
  • gdy chodzi o nieruchomość rolną to w pierwszej kolejności prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeżeli spełnione są określone warunki.

Przykładów jest natomiast więcej, dlatego też należy mieć na uwadze, że nie zawsze zawarcie przez nas umowy będzie powodowało faktyczne nabycie  rzeczy. 

Charakterystyka prawa pierwszeństwa

W przeciwieństwie do prawa pierwokupu, instytucja prawa pierwszeństwa nie jest uregulowana w przepisach prawa w sposób kompleksowy. Można ją ustanowić w umowie i w zasadzie dowolnie kształtować. Należy jednak pamiętać o tym, aby w sposób precyzyjny wyznaczyć jej ramy, po to by nie budził wątpliwości sposób jej wykorzystania i tym samym nie doszło między stronami umowy do sporu w tej kwestii. Zastrzec prawo pierwszeństwa można zawierając w umowie odpowiednie postanowienie.

Przykład: W przypadku zamiaru zbycia przez Kupującego przedmiotu umowy, Kupujący powinien w pierwszej kolejności zaoferować nabycie przedmiotu umowy Sprzedawcy (prawo pierwszeństwa).

Warto ustanawiając w umowie prawo pierwszeństwa uregulować dodatkowo w sposób szczegółowy m.in.:

  • procedurę jego wykonania;
  • istotne warunki np. termin na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwszeństwa, formę złożenia takiego oświadczenia;
  • konsekwencje naruszenia prawa pierwszeństwa.

Z instytucją prawa pierwszeństwa można spotkać się także w ustawie. Przykładem takiej regulacji jest art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustanawia on zasadę, że w przypadku zbywania nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na rzecz osoby fizycznej bądź prawnej prawo pierwszeństwa przysługuje osobie, która spełnia jeden z wymienionych w ustawie warunków np. jest najemcą lokalu mieszkalnego, którego umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Innymi słowy, jeśli taka nieruchomość zostanie przez właściwy organ przeznaczona do sprzedaży to pierwszeństwo jej nabycia przysługuje osobie uprawnionej, określonej w przepisach ustawy.

Kolejnym przykładem ustawowego prawa pierwszeństwa jest regulacja art. 258 kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z tym przepisem dotychczasowi wspólnicy spółki z o.o. mają prawo pierwszeństwa do objęcia nowych udziałów. Wyłączenie tego prawa może natomiast przewidywać umowa spółki czy też uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego. Takie wyłączenie może wiązać się z chęcią dopuszczenia do spółki nowych wspólników, a tym samym jej dokapitalizowania. Wspólnik, któremu zarząd przesłał wezwanie do wykonania tego prawa ma miesiąc na złożenie oświadczenia. Nie ma jednak obowiązku korzystania z niego. W sytuacji gdy wspólnik nie wyrazi chęci objęcia nowych udziałów, to zarząd może zaoferować je dowolnie wybranym osobom, a nawet tym wspólnikom danej spółki, którzy z pierwszeństwa już skorzystali.

Podobieństwa i różnice pomiędzy prawem pierwszeństwa a pierwokupem

Prawo pierwszeństwa i prawo pierwokupu łączy kilka cech:

  • mają zagwarantować osobie uprawnionej do skorzystania z niego możliwość nabycia przedmiotu umowy przed osobami trzecimi;
  • oba prawa nie dają możliwości żądania, aby dotychczasowy właściciel należącą do niego rzecz zbył;
  • każde z nich może wynikać zarówno z umowy jak i ustawy;
  • możliwość unormowania w umowie oznacza, że w zasadzie każdą rzecz można obciążyć czy to prawem pierwszeństwa czy to pierwokupem.

Przykładem natomiast podobieństwa o istotnym znaczeniu jest to, że przy nabyciu nieruchomości obciążonej ustawowym prawem pierwszeństwa jak i prawem pierwokupu osoba uprawniona do skorzystania z nich nie ma w zasadzie możliwości do negocjowania ceny. W przypadku pierwokupu uprawniony nie ma wpływu na ustaloną już w umowie cenę, z tego względu że wchodzi on tylko w miejsce osoby, z którą właściciel zawarł warunkową umowę sprzedaży. Przy nabyciu natomiast nieruchomości z zasobu publicznego, która jest sprzedawana z zachowaniem prawa pierwszeństwa zasadą jest ustalanie ceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Pomimo podobieństw między tymi instytucjami istnieją także zasadnicze różnice. Najważniejszą z nich jest to, że prawo pierwszeństwa nie wymaga tak jak przy pierwokupie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży między właścicielem a osobą trzecią. Przy prawie pierwszeństwa zbywający jest obowiązany tylko do poinformowania osoby uprawnionej o zamiarze zbycia określonego przedmiotu.

Konsekwencje naruszenia postanowień o prawie pierwszeństwa lub pierwokupu

Ważnym aspektem z punktu widzenia praktycznego są konsekwencje jakie niesie za sobą naruszenie zastrzeżonych praw pierwokupu czy pierwszeństwa.

W przypadku prawa pierwokupu skutki te regulowane są w kodeksie cywilnym i przybierają postać:

  • odpowiedzialności odszkodowawczej;
  • nieważności umowy sprzedaży.

Zasadą jest, że zawarcie umowy sprzedaży z naruszeniem prawa pierwokupu nie powoduje nieważności takiej umowy, a jedynie jest podstawą do żądania przez osobę uprawnioną odszkodowania. Innymi słowy, umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią będzie ważna i skuteczna, nawet jeśli dojdzie do sprzedaży przedmiotu bez powiadomienia osoby uprawnionej, co faktycznie uniemożliwi jej skorzystanie z tego prawa. Taki sam skutek wystąpi jeśli właściciel zbywający rzecz przekaże uprawnionemu nieprawdziwe informacje o treści umowy sprzedaży, co może de facto wpłynąć na jego rezygnację z wykorzystania uprawnienia. Warto zaznaczyć, że ta zasada nie dotyczy jednak przypadku, gdy prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy. Wtedy konsekwencja jest dalej idąca i prowadzi do nieważności  umowy, która została zawarta między właścicielem a osobą trzecią bezwarunkowo.

Przykład naruszenia

Skutek

Brak powiadomienia osoby uprawnionej z prawa pierwokupu o sprzedaży rzeczy

Możliwość żądania odszkodowania

Podanie osobie uprawnionej z prawa pierwokupu nieprawdziwych informacji o treści umowy sprzedaży np. zawyżonej ceny

Możliwość żądania odszkodowania

Naruszenie prawa pierwokupu, gdy uprawnionym z mocy ustawy jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego

Nieważność umowy sprzedaży

Zbycie rzeczy z naruszeniem prawa pierwokupu może więc nieść za sobą konsekwencje finansowe, a nawet w określonych przypadkach prowadzić do nieważności transakcji. Należy jednak pamiętać, że uprawniony występując na drogę sądową o odszkodowanie musi udowodnić, że do szkody doszło. Sama wysokość odszkodowania natomiast co do zasady nie będzie znaczna, z tego względu, że przyjmuje się przy obliczaniu takiego odszkodowania tzw. ujemny interes umowny. Czynnikami, które będą brane pod uwagę przy obliczaniu odszkodowania będą więc jedynie rzeczywiste straty poniesione w związku z niezawarciem  umowy. Dla efektywniejszego zabezpieczenia prawa pierwokupu można w umowie go ustanawiającej zastrzec dodatkowo karę umowną.

Z racji tego, że prawo pierwszeństwa nie jest kompleksowo uregulowane w przepisach prawa to konsekwencji jego naruszenia nie można jednoznacznie wskazać. Skutki takie będą wynikać z umowy, w której zostało ono zastrzeżone. Dlatego też bardzo istotne jest, aby decydując się na zawarcie prawa pierwszeństwa w postanowieniach umowy strony precyzyjnie je wskazały. Natomiast w przypadku naruszenia prawa pierwszeństwa przewidzianego w przepisach prawa – jak np. wcześniej wspomniany art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami –  konsekwencje będą wynikać z regulacji ustawowej. Przykładowo za naruszenie z art. 34 ww. ustawy można będzie żądać odszkodowania od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Prawo pierwszeństwa a pierwokupu – Podsumowanie

Monika Górska

Można zauważyć, że prawo pierwokupu lub prawo pierwszeństwa mają chronić interesy osoby uprawnionej do skorzystania z niego. Warto zdawać sobie jednak sprawę, że ich zastrzeżenie nie będzie gwarantować osobie uprawnionej, że nabędzie rzecz, która została nim obciążona.

Monika Górska

Kancelaria Prawna RPMS




Zaufali nam: