W naszej kancelarii często rozmawiamy z klientami, którzy planują zakup nieruchomości na terenie Włoch. Powody tych decyzji są różne. Jedni szukają miejsca do spędzania czasu w ciągu roku, inni traktują nieruchomość jako drugi dom dla rodziny. Są też grupy, które planują połączenie prywatnego korzystania z nieruchomości z możliwością okresowego jej wynajmu. W takich sytuacjach pytanie o opodatkowanie jest czymś naturalnym. Sam zakup mieszkania i podatek z tym związany to dopiero początek całego tematu. Ważne znaczenie mają też kwestie dotyczące rezydencji podatkowej czy możliwości korzystania z ulg przewidzianych przez włoskie przepisy.
W tym artykule przeczytasz o:
- Sytuacjach, kiedy osoba fizyczna jest uznawana za rezydenta podatkowego we Włoszech.
- Podatkach, które trzeba uwzględnić przy zakupie nieruchomości położonej na terytorium Włoch.
- Możliwości skorzystania z ulgi „Pierwszy dom” (Prima Casa) przez osobę mieszkającą w innym państwie UE.
- Zasadach opodatkowania niewynajmowanej nieruchomości należącej do nierezydenta.
- Obowiązkach podatkowych, które mogą powstać po zakupie, nawet gdy nieruchomość służy celom prywatnym.
Kiedy właściciel nieruchomości jest rezydentem podatkowym we Włoszech?
Przy analizie skutków podatkowych zakupu włoskiej nieruchomości pierwszym krokiem jest ustalenie statusu podatkowego właściciela, od którego zależy zakres obowiązków wobec włoskiego fiskusa.
Status rezydenta może wynikać z:
- wpisu do rejestru ludności stałej (Anagrafe della popolazione residente),
- posiadania miejsca zamieszkania (domicilio) lub miejsca pobytu (residenza) na terenie Włoch, w rozumieniu włoskiego kodeksu cywilnego.
Sam zakup apartamentu, domu lub nieruchomości wakacyjnej nie powoduje jeszcze powstania włoskiej rezydencji podatkowej. Sytuacja wygląda jednak inaczej, kiedy właściciel nieruchomości przenosi do Włoch centrum swoich życiowych spraw lub dokonuje formalnego zameldowania i utrzymuje taki status przez większość roku. Bierze się tutaj pod uwagę okres przekraczający 183 dni, a w latach przystępnych 184 dni w roku.
Uwaga! Włoskie przepisy przewidują szczególne zasady dla rezydentów państw UE oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Chodzi o to, że: jeżeli dochody osiągane we Włoszech stanowią min. 75% całkowitego dochodu podatnika, a jednocześnie nie korzysta on z analogicznych ulg podatkowych w państwie swojej rezydencji, może zostać objęty zasadami zbliżonymi do ich, które dotyczą włoskich rezydentów. Jest to tzw. Reżim Schumackera, dzięki któremu część ograniczeń przewidzianych dla nierezydentów przestaje mieć zastosowanie.
Jesteś rezydentem podatkowym innego państwa UE? W Twoim przypadku najważniejsze jest zachowanie statusu nierezydenta we Włoszech. Napisz do nas, a podpowiemy jak to zrobić -> kancelaria@rpms.pl.
WYRÓŻNIENIE:
- Sam zakup włoskiej nieruchomości nie oznacza jeszcze uzyskania włoskiej rezydencji podatkowej.
- Istotne znaczenie ma spełnienie warunków pobytu lub zamieszkania przez większość roku podatkowego.
- Nierezydenci podlegają opodatkowaniu we Włoszech wyłącznie od dochodów uznawanych za osiągnięte na terytorium Włoch.
Jakie podatki trzeba zapłacić przy zakupie nieruchomości we Włoszech?
Już na etapie planowania transakcji należy uwzględnić podatki związane z samym nabyciem, które nierzadko są jednym z największych kosztów towarzyszących zakupowi.
Najważniejsze to:
- Podatek rejestracyjny (Imposta di Registro)
- Podatek hipoteczny (Imposta Ipotecaria)
- Podatek katastralny (Imposta Catastale).
Ich wysokość jest uzależniona od rodzaju nieruchomości, przy czym liczy się również sposób opodatkowania samej transakcji.
Najczęściej spotykanym przypadkiem w naszej kancelarii jest zakup nieruchomości, który nie podlega podatkowi VAT. W tej sytuacji podstawowa stawka podatku rejestracyjnego wynosi 9% wartości stanowiącej podstawę opodatkowania.
Nieco inaczej przebiega sytuacja przy zakupie nieruchomości objętem VAT, która może dotyczyć np. nowych lokali pochodzących bezpośrednio od dewelopera. Podatek rejestracyjny, hipoteczny i katastralny wówczas nie są naliczane procentowo. Ustawodawca przewidział dla nich stałą wysokość, która wynosi obecnie po 200 euro dla każdego z tych podatków.
Ważne!
- Przy zakupie włoskiej nieruchomości mamy do czynienia z trzema podatkami: rejestracyjnym, hipotecznym i katastralnym.
- Transakcje nieobjęte VAT wiążą się z podatkiem rejestracyjnym na poziomie 9%.
- Zakup nieruchomości objętem VAT podlega odmiennym zasadom i jest objęty podatkami z ustaloną z góry kwotą, zamiast wartości procentowej.
Czy nierezydent skorzysta z ulgi Pierwszy Dom (Prima Casa)?
Prima Casa to znany od lat włoski program, który przewiduje możliwość skorzystania z preferencyjnych zasad opodatkowania dla osób kupujących pierwszy dom we Włoszech. Jest to jeden z najpopularniejszych instrumentów na rynku nieruchomości, lecz nie oznacza to, że jest on dostępny i opłacalny dla każdego.
Korzyści są wymierne. Zamiast standardowej stawki 9%, podatek rejestracyjny może zostać obniżony do zaledwie 2%. Oprócz tego podatek hipoteczny i katastralny pobiera się w stałej wysokości, wynoszącej 50 euro dla każdego.
Na pierwszy rzut oka widzimy, że rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne dla obywateli innych państw UE, kupujących nieruchomość włoską. Nie jest to jednak temat zerojedynkowy, gdyż obowiązują pewne warunki, które należy spełnić, a które dla właścicieli nie zawsze są powodem do zadowolenia. Najważniejsze jest przeniesienie miejsca zamieszkania do gminy, na terenie której znajduje się nabyta nieruchomość. Podatnik musi zrobić to w terminie 18 miesięcy od dnia zakupu, chyba że wcześniej mieszkał w tej gminie lub wykonuje tam pracę.
Na tym etapie może pojawić się pewien problem dotyczący osób, które chcą zachować status nierezydenta. Przenosząc miejsce zamieszkania do włoskiej gminy narażamy się na konieczność uzyskania włoskiej rezydencji, jeśli stan taki utrzyma się przez większość roku. Z perspektywy osoby mieszkającej w innym państwie UE jest to pewna sprzeczność. Z jednej strony mają dostęp do preferencji podatkowych, które są atrakcyjne finansowo. Z drugiej zaś skorzystanie z ulgi może wpłynąć na status podatkowy i wywołać konsekwencje wykraczające daleko poza sam zakup.
Chcesz skorzystać z ulgi Prima Casa, ale nie wiesz, czy ulga będzie dla Ciebie korzystna i jakie jest ryzyko związane z wpływem operacji na ogólną sytuację podatkową? Zadzwoń, a nasi prawnicy przeanalizują Twój przypadek i doradzą, z jakiego rozwiązania najlepiej skorzystać -> +48 61 307 09 91.
Ważne!
- Ulga Prima Casa pozwala obniżyć podatek rejestracyjny z 9% do 2%.
- Warunkiem jest m.in. przeniesienie miejsca zamieszkania do gminy, w której znajduje się nieruchomość.
- Osoby chcące zachować zagraniczną rezydencję podatkową powinny dokładnie przeanalizować całą sytuację.
Podatek dochodowy od nieruchomości we Włoszech – kiedy trzeba zapłacić IRPEF?
We Włoszech samo posiadanie domu lub apartamentu może wywołać skutki podatkowe nie tylko na etapie zakupu, ale też w kolejnych latach.
Podstawowe znaczenie ma włoski podatek dochodowy od osób fizycznych, czyli IRPEF. Jego zastosowanie zależy od sposobu wykorzystania lokalu i statusu podatkowego:
- Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, uzyskiwany dochód co do zasady podlega opodatkowaniu. Przychody z najmu muszą być uwzględnione w rozliczeniach podatkowych wedle włoskich przepisów.
- Przy nieruchomościach niewynajmowanych, z których właściciel korzysta na własne potrzeby, do gry wchodzi podatek katastralny przypisany do nieruchomości. Nawet brak przychodu z wynajmu nie zawsze prowadzi do całkowitego braku opodatkowania.
Uwaga! Nierezydenci, którzy wynajmują mieszkanie we Włoszech, mogą rozważyć skorzystanie z ryczałtowego systemu opodatkowania cedolare secca. Dzięki temu możliwe jest zastąpienie standardowego rozliczenia podatku dochodowego jednolitą stawką.
IMU – podatek od posiadania nieruchomości we Włoszech
Oprócz podatku dochodowego nie zapominajmy o IMU (Imposta Municipale Unica), czyli lokalnym podatku od nieruchomości. Nie jest to podatek związany z osiąganiem dochodu, bo sam fakt posiadania nieruchomości już może powodować obowiązek jego zapłaty.
Wysokość IMU zależy od kilku czynników, w szczególności od:
- rodzaju nieruchomości,
- wartości katastralnej,
- lokalizacji,
- stawek przyjętych przez daną gminę.
Wiele nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie rekreacyjnie nie korzysta z preferencji przewidzianych dla głównego miejsca zamieszkania. Obowiązek IMU występuje częściej niż zakładają zagraniczni nabywcy.
Ważne! IMU nie jest jedynym obciążeniem związanym z posiadaniem nieruchomości we Włoszech. Właściciele są również zobowiązani do zapłaty podatku TARI, który finansuje system gospodarowania odpadami komunalnymi. Obowiązek ten może powstać nawet wtedy, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana, a jedynie pozostaje do dyspozycji właściciela.
Ważne!
- Dochód z najmu podlega opodatkowaniu, ale skutki podatkowe mogą wystąpić także w przypadku nieruchomości niewynajmowanej.
- Właściciel powinien uwzględnić również IMU, czyli lokalny podatek od posiadania nieruchomości
FAQ
Czy osoba mieszkająca na stałe poza Włochami musi płacić podatki od nieruchomości we Włoszech?
Sam fakt posiadania nieruchomości we Włoszech już może wiązać się z obowiązkami podatkowymi, w szczególności w zakresie podatku IMU.
Czy niewynajmowana nieruchomość podlega podatkowi dochodowemu IRPEF?
Co do zasady nie. Przy nieruchomościach wynajmowanych funkcję podatku zastępczego pełni IMU, dlatego właściciel nie zawsze płaci IRPEF.
Czy nierezydent skorzysta z ulgi Pierwszy Dom (Prima Casa)?
Teoretycznie tak, ale wymaga to spełnienia dodatkowych warunków, w tym przeniesienia zamieszkania do gminu, w której znajduje się nieruchomość.