Jak powinien być usytuowany budynek względem granic działki?
Aktem prawnym regulującym minimalnąodległość budynku od granicy działki jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: „rozporządzenie WT”). Ogólną zasadę wprowadza § 12 rozporządzenia, zgodnie z którym budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Dodatkowo, w myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia WT, określone w rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia. Z przepisu tego można wnioskować, że wymagane odległości: 3 i 4 metrów powinny być zachowane dla całej ściany, w której zlokalizowane są otwory okienne lub drzwiowe.
W przypadku budynku inwentarskiego lub budynku gospodarczego nie można go sytuować ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 metrów od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Zachowanie w/w odległości ma na celu ochronę użytkowników sąsiednich nieruchomości przed ewentualnymi uciążliwościami powodowanymi użytkowaniem budynków inwentarskich czy gospodarczych, np. zapach, hałas, itp.
Jak obliczyć odległość od granicy działki?
W 2018 roku znowelizowano rozporządzenie WT, a tym samym wprowadzono istotne zmiany w zakresie mierzenia odległości. Obecnie bowiem wskazane w rozporządzeniu wartości odnosi się do granicy działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Przed nowelizacją odległości te mierzono w stosunku do granicy z sąsiednią działką budowlaną.
W związku z powołaną zmianą przepisów obecnie bez znaczenia jest fakt, czy sąsiednia działka objęta jest zakazem budowy, czy jej parametry sugerują brak możliwości zrealizowania określonych inwestycji.
Czy można zbudować dom w mniejszej odległości od granicy?
Od zasad opisanych powyżej istnieją pewne wyjątki.
Po pierwsze, możliwe jest usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
Ponadto, przepisy przewidują pewne wyjątki dla zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej. W tym zakresie możliwa jest:
budowa budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
nadbudowa budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Przepisy rozporządzenia dopuszczają także sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Prawodawca zdecydował się także uregulować sytuację, kiedy budynek posiada wystające elementy (np. okapy, balkony czy gzymsy). W takiej sytuacji odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
Przepisy także przewidują, że zachowanie odległości, o których mowa w rozporządzeniu nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.
Minimalne odległości wskazane w rozporządzeniu nie odnoszą się także do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu.
Trzeba mieć na uwadze, że usytuowanie budynku w odległościach mniejszych od granicy działki niż podstawowe 3 i 4 m, powoduje, że obszar oddziaływania budynku wykracza poza granice działki, na której jest on usytuowany. W przypadku budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
W przypadku skorzystania z odstępstw od ogólnych reguł z rozporządzenia w zakresie odległości budynku od granicy działki, obszar oddziaływania budynku obejmie sąsiednią działkę. Dla powołanych budynków konieczne będzie zatem uzyskanie pozwolenia na budowę.

Odległość budynku od lasu

Szczególne regulacje w rozporządzeniu prawodawca przewidział w przypadku realizacji budynku przy działce leśnej.
W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że rozporządzenie WT wskazuje różne odległości w zależności od rodzaju ścian i przekrycia dachu budynku. Ściany i przekrycia dzieli się na dwie kategorie: rozprzestrzeniające ogień i nierozprzestrzeniające ognia.
Podstawowe odległości, które należy zachować od granicy z działką leśną wynoszą:
12 m – jeśli ściany i przekrycie dachu są nierozprzestrzeniające ognia
16 m – jeśli ściany lub przekrycie dachu budynku są rozprzestrzeniające ogień.
Od tych reguł również przewidziano określone wyjątki.
Odległości budynku od lasu mogą być mniejsze aniżeli wyżej wymienione, jeżeli teren, na którym znajduje się granica (kontur) lasu, przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, a w przypadku braku planu miejscowego – grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc.
W takiej sytuacji niektóre budynki można zlokalizować:
minimum 4 m od lasu – gdy granica lasu znajduje się na sąsiedniej działce albo
w dowolnej odległości od lasu – gdy granica lasu znajduje się na tej samej działce co budynek.
Co w przypadku naruszenia przepisów?
Warto wiedzieć, jakie konsekwencje wiążą się z naruszeniem w/w przepisów.
Jeżeli budynek został zaprojektowany sprzecznie z przepisami rozporządzenia, to organ nie zatwierdzi projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.
W sytuacji gdy z jakichś względów dopuszczono się odstępstwa od prawidłowo przygotowanego projektu, organ nadzoru budowlanego może przeprowadzić tzw. postępowanie naprawcze, które ma na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.
Jeżeli powołane uchybienie ujawni się na etapie inwentaryzacji geodezyjnej to może okazać się, że po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy organ wniesie sprzeciw co do przystąpienia do użytkowania.
Podsumowanie
Z jednej strony mogłoby się wydawać, że ustalenie odległości budynku od granicy działki to kwestia stricte projektowo- geodezyjna i nie powinna generować nadmiernych komplikacji.
Jeżeli kwestia usytuowania budynku budzi Państwa wątpliwości, warto skorzystać z pomocy prawnej wyspecjalizowanej kancelarii prawnej.
Zaufali nam: