Odległość budynku od granicy działki – ile powinna wynosić i jak ją obliczyć?

Aktem prawnym regulującym minimalnąodległość budynku od granicy działki jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: „rozporządzenie WT”). Ogólną zasadę wprowadza § 12 rozporządzenia, zgodnie z którym budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Dodatkowo, w myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia WT, określone w rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia. Z przepisu tego można wnioskować, że wymagane odległości: 3 i 4 metrów powinny być zachowane dla całej ściany, w której zlokalizowane są otwory okienne lub drzwiowe.

W przypadku budynku inwentarskiego lub budynku gospodarczego nie można go sytuować ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 metrów od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Zachowanie w/w odległości ma na celu ochronę użytkowników sąsiednich nieruchomości przed ewentualnymi uciążliwościami powodowanymi użytkowaniem budynków inwentarskich czy gospodarczych, np. zapach, hałas, itp.

Jak obliczyć odległość od granicy działki?

W 2018 roku znowelizowano rozporządzenie WT, a tym samym wprowadzono istotne zmiany w zakresie mierzenia odległości. Obecnie bowiem wskazane w rozporządzeniu wartości odnosi się do granicy działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Przed nowelizacją odległości te mierzono w stosunku do granicy z sąsiednią działką budowlaną.

W związku z powołaną zmianą przepisów obecnie bez znaczenia jest fakt, czy sąsiednia działka objęta jest zakazem budowy, czy jej parametry sugerują brak możliwości zrealizowania określonych inwestycji.

Czy można zbudować dom w mniejszej odległości od granicy?

Od zasad opisanych powyżej istnieją pewne wyjątki.

Po pierwsze, możliwe jest usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

Ponadto, przepisy przewidują pewne wyjątki dla zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej. W tym zakresie możliwa jest:

1. budowa budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2. nadbudowa budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3. budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Przepisy rozporządzenia dopuszczają także sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Prawodawca zdecydował się także uregulować sytuację, kiedy budynek posiada wystające elementy (np. okapy, balkony czy gzymsy). W takiej sytuacji odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1. 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2. 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

Przepisy także przewidują, że zachowanie odległości, o których mowa w rozporządzeniu nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Minimalne odległości wskazane w rozporządzeniu nie odnoszą się także do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu.

Trzeba mieć na uwadze, że usytuowanie budynku w odległościach mniejszych od granicy działki niż podstawowe 3 i 4 m, powoduje, że obszar oddziaływania budynku wykracza poza granice działki, na której jest on usytuowany. W przypadku budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

W przypadku skorzystania z odstępstw od ogólnych reguł z rozporządzenia w zakresie odległości budynku od granicy działki, obszar oddziaływania budynku obejmie sąsiednią działkę. Dla powołanych budynków konieczne będzie zatem uzyskanie pozwolenia na budowę.