Nowa ustawa deweloperska. Co warto o niej wiedzieć?

Szerszy zakres przedmiotowy ustawy

Pierwszym, na co warto zwrócić uwagę, jest rozszerzony zakres nowej ustawy deweloperskiej. Dotychczas regulacją deweloperską były objęte transakcje polegające na wybudowaniu, ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz przeniesieniu własności. W rezultacie wszystkie mieszkania z rynku wtórnego, które trafiały do obrotu już wybudowane, były sprzedawane de facto jako lokalne z rynku wtórnego i podlegały reżimowi kodeksu cywilnego, ale nie ustawy deweloperskiej.

Wraz z wejściem w życie nowych przepisów ochronny reżimy stosuje się do:

wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, oraz przeniesienia własności tego lokalu i praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę;
ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę;
przeniesienia na nabywcę prawa własności oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu;
zabudowania nieruchomości gruntowej objętej prawem własności lub użytkowania wieczystego i przeniesienie na nabywcę własności tej nieruchomości, lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z domem jednorodzinnym stanowiącego odrębną własność, lub ułamkową własność nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.;
analogicznej sytuacji jak opisana powyżej, ale polegającej na przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu na niej posadowionego, lub ułamkowej części tej nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Nowa ustawa znajdzie zastosowanie w każdej sytuacji, w której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa powyżej. Stosuje się ją też do wszystkich przypadków, kiedy wraz z jedną z wyżej wymienionych umów i w ramach tego samego przedsięwzięcia dochodzi do:

wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego;
przeniesienia własności lokalu użytkowego;
wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego;
przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego.

Warto podkreślić, że lokal użytkowy w rozumieniu ustawy deweloperskiej nie może służyć do prowadzenia działalności gospodarczej, ale ma zaspokajać dodatkowe potrzeby mieszkańców. Będzie nim np. komórka lokatorska lub garaż. O ile wcześniej w tym zakresie deweloperzy zawierali zwykłe umowy sprzedaży teraz lokale użytkowe również podlegają ustawie deweloperskiej.

Czy sprzedaż przez pośrednika wyłącza stosowanie ustawy?

Ustawa przewiduje możliwość częściowego zastosowania nowej regulacji do podmiotów innych niż deweloper. Wymaga to łącznego spełnienia następujących warunków:

umowa jest zawierana przez osobę fizyczną, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową;
przedmiotem umowy jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, domu lub lokalu użytkowego z lokalem mieszkalnym;
przedmiot umowy powstał w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

W ten sposób regulacja znajdzie zastosowanie np. w sytuacji, gdy deweloper najpierw sprzedaje lokal indywidualnemu przedsiębiorcy zajmującemu się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a następnie ten przedsiębiorca sprzedaje mieszkanie docelowemu nabywcy.

W jaki sposób chronione są wpłaty nabywcy?

Ochrona środków kupującego lokal następuje poprzez otwarcie przez dewelopera jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych (otwartego lub zamkniętego), a także regularne wpłaty składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Jeżeli inwestycja składa się z kilku etapów, rachunek powierniczy należy zawrzeć odrębnie dla każdego z nich. Wszystkie wpłaty i wypłaty z rachunków powierniczych powinny być ewidencjonowane tak, aby na żądanie nabywcy deweloper mógł udostępnić niezbędne informacje.

Wpłaty na rachunki powiernicze powinny być dokonywane w miarę postępów inwestycji, a ich wysokość jest uzależniona od fazy postępów prac. Po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia nabywca powinien otrzymać zawiadomienie w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku.

Prawo do wypowiedzenia rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi z ważnych powodów. Jeśli do tego dojdzie, deweloper ma obowiązek zawrzeć taką umowę z innym bankiem w terminie nie późniejszym niż 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy przez bank. Musi być to taki sam rodzaj rachunku powierniczego. Zgromadzone na poprzednim rachunku środki są niezwłocznie przekazywane na nowe konto. Niedochowanie tego terminu oznacza, że bank zwraca zgromadzone środki nabywcy.

Warto również pamiętać, że w czasie obowiązywania umowy deweloperskiej nie może ulec zmianie umowa o prowadzenie rachunku powierniczego z wyłączeniem wysokości oprocentowania środków pieniężnych (sposób ustalania oprocentowania ma być określony w umowie).

Wszelkie koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Nie może on przerzucić ich na nabywcę lokalu, także poprzez pomniejszenie środków znajdujących się na rachunku.

Deweloper otrzymuje pieniądze zgromadzone na rachunkach powierniczych dopiero z momentem okazania w banku wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń. Jeżeli prace dewelopera są podzielone na etapy, wypłata środków następuje proporcjonalnie po zakończeniu każdego z nich, po przeprowadzeniu przez bank kontroli obejmującej m.in.:

rachunki bankowe dewelopera;
dokumentację w zakresie danego przedsięwzięcia;
tytuł własności lub użytkowania wieczystego do terenu, na którym prowadzone jest przedsięwzięcie;
postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe prowadzone przeciwko deweloperowi;
otrzymanie pozwolenia na budowę;
ewentualne zaległości z płatnościami składek;
zaległości dewelopera wobec DFG.

W razie stwierdzenia nieprawidłowości w toku kontroli bank może wstrzymać wypłatę środków do czasu usunięcia wadliwości. Kontrola deweloperska to długotrwały i skomplikowany proces, do którego należy się odpowiednio przygotować. W razie wątpliwości co do kompletności lub zgodności z prawem posiadanej dokumentacji przedsiębiorca powinien rozważyć skorzystanie z pomocy kancelarii prawnej z wieloletnim doświadczeniem w obsłudze przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy o przeniesienie własności lokalu

Deweloper przed rozpoczęciem sprzedaży ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dla danej inwestycji lub jej etapu, który udostępnia nieodpłatnie wszystkim osobom zainteresowanym zawarciem umowy. W takim dokumencie znajdują się m.in. informacje na temat:

sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz danego przedsięwzięcia lub jego etapu;
historii i udokumentowanego doświadczenia dewelopera;
przykładowych ukończonych przedsięwzięć dewelopera;
gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, w tym akty prawa przestrzennego oraz ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
poszczególnych etapów realizacji przedsięwzięcia;
procentowego udziału kosztów poszczególnych etapów w całym przedsięwzięciu;
termin zakończenia każdego z etapów;
informacje dotyczące budynku;
warunki odstąpienia od umowy;
danych technicznych konkretnego domu lub budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny.

W prospekcie powinna również znaleźć się informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę albo analogiczne oświadczenie dotyczące domu jednorodzinnego, lub ułamkowej własności nieruchomości.

Każda osoba, która chce zawrzeć umowę z deweloperem, ma prawo do zapoznania się z technicznymi szczegółami inwestycji, w tym z projektem budowlanym, aktualnym stanem księgi wieczystej i sprawozdaniem finansowym za ostatnie dwa lata.

Względem poprzedniego stanu prawnego poszerzono zakres prospektu, dzięki temu kupujący zyskują silniejszą gwarancję i mają dostęp do większej ilości informacji.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Zawarcie docelowej umowy deweloperskiej może być poprzedzone tzw. umową rezerwacyjną, której przedmiotem jest czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego lub domu. Strony pod rygorem nieważności muszą zawrzeć ją na piśmie, a sam kontrakt określa przynajmniej:

strony umowy;
cenę lokalu mieszkalnego;
wysokość opłaty rezerwacyjnej;
okres wyłączenia lokalu lub domu z oferty;
określenie usytuowania mieszkania w budynku;
określenie całkowitej powierzchni użytkowej oraz powierzchni i układu poszczególnych pomieszczeń.

Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej to 1% ceny lokalu albo domu. Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas oznaczony, nie krótszy niż niezbędny do uzyskania przez kupującego decyzji kredytowej. W określonych sytuacją przypadkach kupujący otrzymuje zwrot opłaty rezerwacyjnej (np. nieotrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej).

Umowa deweloperska

Jeśli strony nie zdecydowały się na zawarcie umowy rezerwacyjnej lub została ona zrealizowana, kolejnym krokiem jest zawarcie docelowej umowy deweloperskiej. Jej elementy zostały wymienione w art. 35 ustawy i obejmują przede wszystkim:

strony, datę i miejsce zawarcia umowy;
cenę nabycia praw wynikających z umowy;
informacje o nieruchomości;
określenie położenia oraz istotnych cech budynku lub domu jednorodzinnego;
określenie usytuowania mieszkaniu w budynku;
określenie powierzchni użytkowej, układu pomieszczeń i standardu prac wykończeniowych;
termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy;
zobowiązania nabywcy oraz dewelopera ;
wysokości i terminy wpłat na rachunek powierniczy oraz DFG;
numer pozwolenia na budowę oraz organ, który je wydał;
odsetki i kary umowne, jeśli strony je przewidziały;
wskazanie sposobu pomiarów powierzchni użytkowej;
termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze oraz termin odbioru;
oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego i zapoznaniu się z jego treścią.

Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument, ponieważ stanowi podstawę wpisu roszczeń przysługujących kupującemu. Pełny katalog roszczeń znajduje się w art. 38 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Kupno mieszkania lub domu to dla wielu osób kluczowa decyzja, do której przygotowują się latami. Dlatego w razie jakichkolwiek wątpliwości warto skorzystać z usług prawnika, który przeanalizuje umowę deweloperską, zwróci uwagę na ewentualne zagrożenia oraz klauzule abuzywne, a w razie potrzeby podejmie się reprezentowania Twoich interesów

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy zawsze jest poprzedzone odbiorem lokalu lub domu przeprowadzanym w obecności nabywcy. W protokole odnotowuje się wszelkie wady zgłoszone przez kupującego (istotne i nieistotne). Deweloper w ciągu 14 dni musi podjąć decyzję o uznaniu lub nieuznaniu wady oraz w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć te, które uznał. lub wyznaczyć inny, określony termin na ich usunięcie. Nieusunięcie wady istotnej w terminie stanowi podstawę do odstąpienia od umowy przez kupującego.

Odmowa odbioru lokalu z uwagi na wadę istotną podczas powtórnej procedury wymaga, aby kupujący w ciągu miesiąca przedstawił opinię rzeczoznawcy budowlanego.

Jeżeli wada została wykryta między podpisaniem protokołu a przeniesieniem praw z umowy deweloperskiej na kupującego, nabywca nadal może zgłosić ją deweloperowi, a przepisy o odbiorze stosuje się wtedy odpowiednio.

Prawo odstąpienia od umowy

Ustawa deweloperska przysługuje prawo do odstąpienia od umowy dla obu stron. W przypadku kupującego będą to przypadki określone w art. 43 ust. 1 ustawy, w tym:

brak obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej;
niezgodność informacji zawartych w prospekcie ze stanem faktycznym;
nieprzeniesienie na kupującego praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Prawo do odstąpienia od umowy przysługuje w terminie 30 dni od jej zawarcia lub 60 dni, jeśli deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego.

Prawo dewelopera do odstąpienia od umowy ogranicza się do sytuacji, kiedy kupujący nie spełnił świadczenia w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania do zapłaty, niestawienia się nabywcy na odbiór lokalu lub niestawienia się do podpisania aktu notarialnego przenoszącego uprawnienia z umowy.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Środki gromadzone na DFG pochodzą m.in. ze składek deweloperów i są przeznaczane na zwrot wpłat nabywców dokonywanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej w przypadkach, o których mowa w art. 48 ust. 1 ustawy, w tym:

orzeczenie zakazu prowadzenia działalności deweloperskiej;
odstąpienie od przedsięwzięcia deweloperskiego;
odstąpienie od umowy przez syndyka lub zarządcę;
odstąpienie od umowy przez nabywcę i nieotrzymanie przez niego zwrotu wpłaconych środków.

Ewidencja DFG prowadzone jest w formie elektronicznej przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Informacje przekazywane do rejestru pochodzą bezpośrednio od dewelopera, syndyka oraz banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Warto pamiętać, że wgląd do ewidencji DFG mają również nabywcy i powinni się z nią zapoznać przed zawarciem umowy.

Przedsięwzięcie deweloperskie ze względu na swoją skalę i stopień skomplikowania może być polem do wielu sporów między kupującym a deweloperem. W razie potrzeby wyegzekwowania świadczeń wynikających z umowy może też pojawić się potrzeba skierowania sprawy na drogę procesową. W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy kancelarii doświadczonej w prowadzeniu postępowań sądowych, którzy podejmą się reprezentacji przed sądem i opracują skuteczną strategię działania.

Choć nowa ustawa deweloperska nadal budzi wiele emocji i wątpliwości, wiele wskazuje na to, że gwarantowana przez nią ochrona będzie skuteczniejsza niż ta, którą zapewniał poprzedni akt prawny. Na ostateczne rezultaty działań ustawodawcy trzeba jednak będzie zaczekać.

Pytania i odpowiedzi

Czy deweloperowi grozi kara za brak prospektu informacyjnego?

Zgodnie z art. 58 ustawy rozpoczęcie sprzedaży pomimo braku sporządzenia prospektu informacyjnego podlega karze grzywny.

Czym jest wada istotna według nowej ustawy deweloperskiej?

Ustawa nie precyzuje pojęcia wady istotnej, pozostawiając jej interpretację do każdorazowej analizy przez strony. W uzasadnieniu ustawodawczym wskazuje się jednak, że chodzi o takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości. W orzecznictwie dotyczącym umowy sprzedaży zwraca się jednak istotną uwagę na subiektywne perspektywy nabywcy i jego postrzegania zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.