Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane reglamentuje sposób wykonywania robót budowlanych, wprowadzając ogólną regułę, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, a niekiedy na podstawie zgłoszenia. W gąszczu przepisów niekiedy trudno odnaleźć i właściwie zinterpretować zasady wprowadzone przez ustawodawcę, jednak warto pamiętać, że ich nieprzestrzeganie może prowadzić do powstania stanu samowoli budowlanej i dotkliwych konsekwencji z tym związanych.
Czym jest samowola budowlana?
Prawo budowlane nie posiada definicji legalnej pojęcia samowoli budowlanej. Biorąc jednak pod uwagę, że w ustawie znalazł się precyzyjny katalog warunkujący, które obiekty wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, a w przypadku których są one zbędne (art.29-31), powszechnie uznaje się, że samowolą budowlaną jest:
budowa obiektu bez stosownego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia,
budowa obiektu mimo sprzeciwu do zgłoszenia,
rozbudowa już istniejącego budynku bez zgłoszenia lub pozwolenia.
Niezwykle istotne jest zatem, by przed rozpoczęciem budowy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy zaplanowana inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Legalizacja samowoli budowlanej – procedura
Obowiązujące przepisy przyznają inwestorowi możliwość uniknięcia negatywnych konsekwencji związanych z dopuszczeniem się samowoli budowlanej korzystając z instytucji tzw. legalizacji samowoli budowlanej. Jest to procedura która prowadzi do usankcjonowania nielegalnych działań na etapie realizacji inwestycji.
Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest z urzędu po stwierdzeniu przez nadzór budowlany budowy lub wybudowania obiektu budowlanego bez zgłoszenia w wyniku:
własnych ustaleń
złożenia przez zainteresowanego wniosku o legalizację
złożenia przez osoby postronne czy też inne organy (np. od organów architektoniczno-budowlanych) zawiadomienia o podejrzeniu dokonania samowoli budowlanej.
W przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo już wybudowanego niezgodnie z przepisami ustawy. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji, a także o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.
W takiej sytuacji inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy złożyć wniosek o legalizację. Gdy taki wniosek zostanie złożony, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Do dokumentów tych należą m.in.: decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jeżeli organ stwierdzi, że wszystkie dokumenty zostały wniesione prawidłowo, wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Po jej uiszczeniu organ wydaje decyzję o legalizacji.
Postępowanie legalizacyjne może się także skończyć nakazem rozbiórki w przypadku:
niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie,
wycofania wniosku o legalizację,
nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
Opłata legalizacyjna samowoli budowlanej
Jak wskazano, uiszczenie opłaty legalizacyjnej to konieczny etap legalizacji samowoli budowlanej. Opłaty te są dość dotkliwe i stanowią swoistego rodzaju sankcję za działanie sprzeczne z przepisami ustawy.
Wysokość opłaty legalizacyjnej stanowi stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).
stawka opłaty (s) wynosi 500 zł;
kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy – Prawo budowlane.
W określonych przypadkach stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Ma to miejsce w sytuacji np. realizacji obiektu który wymagał pozwolenia na budowę bez tego pozwolenia.
Opłatę legalizacyjną należy uiścić w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.
Samowola budowlana jako wykroczenie
We wrześniu 2020 roku weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która zmieniła kwalifikację prawną samowoli budowlanej z przestępstwa na wykroczenie. Poprawiło to sytuację osób popełniających ten czyn zabroniony, ponieważ jedyną karą, jaką może orzec sąd powszechny w takiej sytuacji, jest kara grzywny. Przed nowelizacją możliwe było orzeczenie także kary ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Częściowa depenalizacja ma również skutek w zakresie kwoty grzywny, ponieważ Kodeks wykroczeń pozwala nałożyć karę w wysokości maksymalnie 5000 zł. Warto jednak pamiętać, że to od organów administracji i tego, czy złożą one wniosek o ukaranie zależy, czy zostanie wszczęte postępowanie o nałożenie grzywny.
Czym jest legalizacja samowoli budowlanej w trybie uproszczonym?
Jeżeli od zakończenia budowy minęło przynajmniej 20 lat postępowanie legalizacyjne może być prowadzone w postępowaniu uproszczonym. Procedurę uproszczoną względem budowy, która została zakończona przed wejściem w życie ustawy lub względem której postępowanie legalizacyjne już się toczyło, stosuje się na wniosek właściciela lub zarządcy.
Sama legalizacja jeśli chodzi o samowolę budowlaną, odbywa się wtedy na mocy art. 49f ustawy Prawo budowane: w trybie uproszczonym, a zamiast standardowych dokumentów, które należy dostarczyć przy złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, wystarczy przedłożyć:
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego;
ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane zaświadczającą, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia zdrowia i życia ludzi i pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu.
Badając możliwość wszczęcia procedury uproszczonej organ nie sprawdza zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Weryfikuje jednak kompletność złożonej dokumentacji (termin na jej złożenie to minimum 60 dni), a zwłaszcza ekspertyzę techniczną. Braki formalne powinny być usunięte w wyznaczonym terminie. Decyzja legalizacyjna zastępuje pozwolenie na użytkowanie obiektu.
W takim wypadku spełnienie wymagań formalnych wydaje się łatwiejsze. Nie zmienia to jednak faktu, że jeżeli któryś z przedłożonych dokumentów wykaże, że nie jest możliwe bezpieczne użytkowanie budynku bądź wnioskodawca nie dostarczy w terminie dokumentów legalizacyjnych, organ może nakazać rozbiórkę obiektu lub sięgnąć po kary za samowolę budowlaną przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Zaufali nam:
