Jakie podatki od mieszkania w spadku zapłacisz?

Po pierwsze formalne przeniesienie prawa własności mieszkania

Zacząć należy bowiem od tego, że sama śmierć właściciela mieszkania wcale nie oznacza jeszcze automatycznego przeniesienia prawa własności na spadkobierców osoby zmarłej. Do prawidłowego przeniesienia prawa własności mieszkania potrzebne jest bowiem formalne tego faktu poświadczenie: albo w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia (tj. sporządzonego przez notariusza aktu popartego stosownym protokołem) albo w drodze postępowania sądowego prowadzonego przez tzw. sąd spadku.

Warto jednak zaznaczyć, że zastosowanie pierwszej z wymienionych metod, a więc uzyskanie od notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia możliwe jest tylko w sytuacji, gdy pomiędzy wszystkimi spadkobiercami panuje pełna zgoda, a więc nikt nie wnosi żadnych zastrzeżeń co do procesu dziedziczenia i ostatniej woli zmarłego.

Po drugie wniosek o wpisanie prawa własności do księgi wieczystej

Kolejnym krokiem, jaki powinna podjąć osoba, która otrzyma nieruchomość w drodze spadku, jest złożenie wniosku o wpisanie prawa własności do księgi wieczystej. Niezłożenie przez spadkobiercę takiego wniosku naraża go bowiem na karę grzywny.

Po trzecie podatek od spadku mieszkania: ile wynosi podatek od spadku mieszkania?

W tym miejscu przychodzi kolej na zapłacenie przez spadkobiercę podatku od spadków i darowizn. Podatek ten uwzględnia oczywiście wartość odziedziczonego mieszkania, ale także grupę podatkową, do której zalicza się spadkobierca.

Zgodnie z Ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.; dalej: „Ustawa”) do grupy najbardziej uprzywilejowanej (tak zwanej pierwszej grupy podatkowej), a więc płacącej najniższy podatek od mieszkania w spadku, należą: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.

Podatek od spadku mieszkania po rodzicach (ale także mężu, żonie, rodzeństwu i innych wymienionych powyżej) wynosi jedynie 3% wartości do kwoty nadwyżki do wysokości 11 128 zł ponad wskazaną w Ustawie kwotę 10 434 zł, od której pierwsza grupa podatkowa w ogóle podatek od spadków i darowizn powinna zapłacić.

Jeżeli kwota nadwyżki wynosi od 11 128 zł do 22 256 zł pierwsza grupa podatkowa zapłacić musi dokładnie 333 zł 90 gr oraz 5% od nadwyżki ponad kwotę 11 128 zł.

Jeżeli kwota nadwyżki ponad wskazaną w Ustawie kwotę 10 434 zł wynosi ponad 22 256 zł (czyli w przypadku mieszkania najczęściej mówimy właśnie o tej sytuacji) spadkobiercy z pierwszej grupy podatkowej zapłacić muszą 890 zł i 30 gr oraz 7% od nadwyżki ponad 22 256 zł.

Inne kwoty i procenty mają zastosowanie w przypadku drugiej grupy podatkowej, do której należą: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

W tym wypadku podatek liczony jest następująco:

7% od kwoty nadwyżki do wysokości 11 128 zł ponad wskazaną w Ustawie kwotę 7 878 zł, od której druga grupa podatkowa musi podatek od spadków i darowizn zapłacić;
Jeżeli kwota nadwyżki ponad wskazaną w Ustawie kwotę 7 878 zł wynosi od 11 128 zł do 22 256 zł druga grupa podatkowa zapłacić musi dokładnie 779 zł oraz 9% od nadwyżki ponad kwotę 11 128 zł;
Jeżeli kwota nadwyżki ponad wskazaną w Ustawie kwotę 7 878 zł wynosi ponad 22 256 zł (czyli znowu – najczęstsza sytuacja gdy mowa jest o jakiejkolwiek nieruchomości) spadkobiercy z drugiej grupy podatkowej zapłacić muszą 1780 zł 60 gr i 12% od nadwyżki ponad kwotę 22 256 zł.

Trzecia grupa podatkowa to grupa stanowiąca katalog otwarty osób, które nie załapały się do dwóch wcześniejszych grup. W praktyce są to osoby niebędące, nawet daleką, rodziną zmarłego spadkodawcy.

Dla grupy tej obliczenie podatku od spadków i darowizn wygląda analogicznie jak w przypadku grup wcześniejszych z różnicą jednak w kwotach i procentach. Jest to więc:

12% od kwoty nadwyżki do wysokości 11 128 zł ponad wskazaną w Ustawie kwotę 5 308 zł, od której trzecia grupa podatkowa musi podatek od spadków i darowizn zapłacić;
Jeżeli kwota nadwyżki ponad wskazaną w Ustawie kwotę 5 308 zł wynosi od 11 128 zł do 22 256 zł trzecia grupa podatkowa zapłacić musi dokładnie 1335 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad kwotę 11 128 zł;
Jeżeli kwota nadwyżki ponad wskazaną w Ustawie kwotę 5 308 zł wynosi ponad 22 256 zł spadkobiercy z trzeciej grupy podatkowej zapłacić muszą 3115 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad kwotę 22 256 zł.

Zwolnienia podmiotowe

Ustawodawca jasno zakreślił bowiem krąg osób, który po spełnieniu określonego w Ustawie szeregu warunków podatku od spadku nieruchomości zapłacić nie musi. Są to kolejno: małżonek, zstępni, wstępni, pasierbowie, rodzeństwo oraz ojczym i macocha.

Jeżeli chodzi natomiast o warunki, które muszą zostać spełnione, aby można było dla ww. spadkobierców mówić o zwolnieniu z podatku od spadku mieszkania, to najważniejsze jest tu zgłoszenie nabycia własności rzeczy (w tym nieruchomości) lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (a więc od chwili przyjęcia spadku lub chwili wykonania zapisu zwykłego, lub polecenia testamentowego).

Jeżeli dokumentem potwierdzającym nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych jest akt poświadczenia dziedziczenia, lub europejskie poświadczenie spadkowe, wskazany termin 6 miesięcy do zgłoszenia tego nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego liczy się od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.

Jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu własności mieszkania (lub innej rzeczy/prawa majątkowego) po upływie ww. terminów, zwolnienie stosuje się także w sytuacji, gdy nabywca zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu, a także uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu.

UWAGA! Wyjątkami, w których nie ma obowiązku zgłoszenia, jest sytuacja gdy:

wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty 10 434 zł (co w przypadku mieszkania raczej nigdy, lub prawie nigdy, mieć zastosowania nie będzie) lub
nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

Zwolnienia przedmiotowe

Warto zaznaczyć w tym miejscu, że zgodnie z art. 4 Ustawy, zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, oprócz sytuacji opisanych wyżej podlegają również m.in.:

nabycie własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 hektarów i nie większa niż 300 hektarów oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia;
nabycie w drodze dziedziczenia praw do wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej przez osobę zaliczoną do I lub II grupy podatkowej, jeżeli spełnia warunki przyznania ulgi mieszkaniowej (która opisana zostanie w dalszej części artykułu) oraz spółdzielcze prawo do tego lokalu będzie przysługiwało nabywcy wkładu przez okres co najmniej 5 lat od dnia jego ustanowienia;
nabycie w drodze spadku lub zapisu windykacyjnego:

przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej przedmiotów wyposażenia mieszkania, pościeli, odzieży, bielizny oraz narzędzi pracy przeznaczonych do użytku w gospodarstwie domowym; jeżeli w skład wyposażenia mieszkania wchodzą meble zabytkowe,
dzieł sztuki i rękopisów będących przedmiotem twórczości spadkodawcy oraz materiałów bibliotecznych, jeżeli spadkodawca zajmował się twórczością lub działalnością naukową, oświatową, artystyczną, literacką lub publicystyczną,
zabytków ruchomych i kolekcji wpisanych do rejestru zabytków, a także zabytków użyczonych muzeum w celach naukowych lub wystawienniczych na okres nie krótszy niż 2 lata,
przez osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nabywca zabezpiecza je i konserwuje;

nabycie w drodze dziedziczenia przez osoby tworzące rodzinę zastępczą lub prowadzącego rodzinny dom dziecka pod warunkiem, że pieniądze te lub rzeczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania zostaną przeznaczone na cele bezpośrednio związane ze sprawowaniem pieczy zastępczej;
nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego lub darowizny własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie przez repatrianta, jeżeli spełnia określone w Ustawie warunki.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Poza powyższymi zwolnieniami podmiotowymi i przedmiotowymi ustawodawca w polskim systemie prawnym pozostawił do wykorzystania jeszcze jeden instrument mogący całkowicie lub częściowo pozwolić spadkobiercom ograniczyć obowiązkowy do zapłacenia podatek od spadków i darowizn.

Mowa tutaj o tzw. uldze mieszkaniowej wynikającej z art. 16 Ustawy, która polega na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości odziedziczonej nieruchomości (lub udziału w tejże nieruchomości) do łącznej wysokości nieprzekraczającej 100 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Dodatkowym warunkiem niezbędnym do zastosowania tej instytucji jest jednak również zamieszkanie oraz pozostanie zameldowanym na pobyt stały w tym mieszkaniu, a także niezbycie go przez okres co najmniej pięciu lat. Spadkobiercy chcący skorzystać z tej ulgi nie mogą również posiadać innego mieszkania ani domu, a w przypadku osób z trzeciej grupy spadkowej muszą one dodatkowo spełnić jeszcze jeden warunek – tj. sprawować opiekę nad spadkodawcą przez co najmniej dwa lata, przed jego śmiercią, na podstawie umowy z poświadczonym notarialnie podpisem.

Przedawnienie

Kluczowym w przypadku podatku od mieszkania w spadku jest okres 5 lat. To do tego bowiem momentu organy podatkowe badają kwoty uzyskanego spadku (a także otrzymanej darowizny).

Co w przypadku gdy spadkobierca chce sprzedać mieszkanie ze spadku?

W przypadku gdy spadkobierca zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości, którą otrzymał w spadku, musi przed tą transakcją spełnić szereg warunków i uzyskać wiele dokumentów, a także zapłacić stosowny podatek.

W pierwszej kolejności udowodnić musi, że to właśnie jemu przysługuje prawo własnościowe nieruchomości. Potrzebny do tego będzie akt poświadczenia dziedziczenia lub orzeczenie sądu.

W drugiej kolejności spadkobierca taki udowodnić musi, że spadkodawca był faktycznym właścicielem nieruchomości. Potrzebny do tego jest akt zakupu lub też wykupu ze spółdzielni, a także odpis księgi wieczystej, jeśli takowa istnieje (w przypadku księgi wieczystej nie ma – wystarczająca jest podstawa nabycia).

Potrzebne będzie również zaświadczenie od właściwego urzędu skarbowego, potwierdzające zapłacenie podatku od spadków i darowizn lub, w przypadku spadkobierców korzystających ze zwolnienia z tego podatku, zaświadczenie, że takowy podatek się nie należał.

Spadkobierca potrzebować będzie także zaświadczenie, że w lokalu, który chce sprzedać, nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o tym, że teren, na którym leży nieruchomość nie podlega rewitalizacji oraz że gmina, na terenie której nieruchomość się znajduje nie ma do niej prawa pierwokupu. Nieodzowne będzie także zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej informujące o wysokości ewentualnego zadłużenia (gdyż możliwa jest sprzedaż nieruchomości, nawet gdy jest ona zadłużona – kupiec musi być jednak o tym odpowiednio poinformowany).

Gdy spadkobiercy uda się załatwić wszystkie powyższe dokumenty będzie on mógł przystąpić w końcu do sprzedaży mieszkania ze spadku. Pamiętać jednak należy, że transakcja ta wiąże się z koniecznością zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego liczonego od ceny sprzedaży nieruchomości. Są jednak przypadki, w których zapłata podatku od sprzedaży mieszkania ze spadku nie będzie konieczna.

Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku – zwolnienia

Pierwszym i najczęstszym przypadkiem zwolnienia spadkobiercy z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku jest sytuacja, gdy od końca roku, w którym nastąpił spadek minęło 5 lat. Co ważne dotyczy to jednak tylko przypadków przed 2019 rokiem (ze względu na zmiany w przepisach, które miały miejsce w tym właśnie roku). Od 1 stycznia 2019 r. bowiem 5 lat liczonych jest już od momentu, w którym to spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Jeżeli jednak nie minęło jeszcze 5 lat od momentu otwarcia spadku (dla sytuacji przed rokiem 2019) lub nabycia/wybudowania mieszkania przez spadkodawcę (dla spraw mających miejsce od 1 stycznia 2019 r.) nadal furtka o treści „brak zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania ze spadku” jest otwarta. W takim wypadku trzeba jednak spełnić warunek polegający na wykorzystaniu pieniędzy, pochodzących ze sprzedaży mieszkania uzyskanego ze spadku, na własne cele mieszkaniowe w ciągu następnych 3 lat. Bardzo ważne jest powiedzenie, że cele takie to niekoniecznie kupno nowego mieszkania, ale także np. rozbudowa lub przebudowa już posiadanej przez spadkobiercę nieruchomości bądź jej części.

Aby uzyskać taką ulgę, trzeba jednak złożyć do odpowiedniego urzędu skarbowego stosowną deklarację, w której rzeczony urząd zostanie poinformowany, że środki ze sprzedaży mieszkania właśnie w taki sposób zostaną spożytkowane. Warto pamiętać następnie, aby wszelkie wydatki poniesione przez wspomniane 3 lata na cele mieszkaniowe odpowiednio udokumentować (poprzez faktury i rachunki), a dalej przedstawić jako dowody urzędowi skarbowemu.

Marek Przybylski

MAM PYTANIA | JESTEM ZAINTERESOWANY / A OFERTĄ

Zaufali nam:

5/5 - (liczba głosów: 3)