Jak długo może trwać budowa obiektu? Prawne aspekty dłuższej przerwy

Decyzja o pozwoleniu na budowę to akt administracyjny, w którym właściwy organ budowlany wyraża zgodę na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub robót budowlanych.

Pozwolenie na budowę wydaje się wnioskodawcy w oparciu o uzyskane wcześniej warunki zabudowy lub na podstawie zapisów miejscowego planu.

Zasadniczo pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całego zamierzenia budowlanego. Jeżeli zamierzenie obejmuje kilka obiektów, inwestor może wnosić o wydanie pozwolenia tylko na niektóre spośród nich pod warunkiem, że obiekty lub ich zespoły mogą funkcjonować samodzielnie zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Trzeba pamiętać, że jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku o pozwolenie na budowę?

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta (lub prezydent miasta funkcjonującego na prawach powiatu), a niekiedy wojewoda. Od 1 lipca 2021 wniosek można złożyć również w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Do wniosku należy załączyć szereg dokumentów, w tym między innymi:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z dokumentacją określoną w przepisach szczególnych;

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W zależności od rodzaju inwestycji niezbędne może okazać się przedłożenie szczególnej dokumentacji, np. przebiegu i charakterystyki technicznej drogi, linii komunikacyjnej lub sieci uzbrojenia terenu w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych.

Zgodnie z art. 32 Prawa budowlanego, decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydana po uprzednim:

• przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko naturalne albo obszar Natura 2000, jeśli taka ocena jest wymagana;

• uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień oraz opinii innych organów;

• wyrażeniu zgody przez ministra do spraw energii w przypadku budowy lub rozbiórki linii służącej do przesyłu energii elektrycznej, gazu, ropy lub innych surowców.

Po otrzymaniu wniosku o pozwolenie na budowę organ sprawdza jego formalną poprawność, a także fakt uiszczenia opłaty skarbowej. W razie nieprawidłowości, wzywa wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych lub fiskalnych.

Przerwa w budowie a pozwolenie w świetle przepisów prawa budowlanego i orzecznictwa sądów administracyjnych

Zgodnie z art. 37 Prawa budowlanego decyzja o pozwolenia na budowę wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia kiedy decyzja stała się ostateczna lub budowa zostanie przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Zgodnie z art. 16 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, decyzja ostateczna to decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Oznacza to, że decyzją ostateczną jest decyzja organu II instancji lub decyzja organu I instancji jeżeli w ustawowym terminie nie wniesiono odwołania.

Orzecznictwo sądów administracyjnych nie udziela jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jakie czynności podjęte przez inwestora prowadzą do przerwania 3-letniego terminu ważności pozwolenia na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 12 maja 2009 r., sygn. II SA/Bk 13/09 wskazał, że biegu terminu nie przerywają czynności o charakterze wyłącznie zachowawczym, jak gromadzenie na terenie budowy materiałów budowlanych lub zabezpieczenie terenu przed dostępem osób trzecich. Sąd zaznaczył, że te czynności nie powodują „zwiększenia substancji budowlanej”, czyli de facto nie zbliżają inwestora do zakończenia prac lub robią to w sposób wyłącznie pośredni. Do analogicznej konkluzji doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 lipca 2002 r., sygn. II SA/Ka 2207/00.

A contrario można przyjąć, że działania dalej idące, np. postawienie ścian nośnych, czy wylanie fundamentów spowodują przerwanie 3-letniego terminu, ponieważ zmierzają bezpośrednio do ukończenia zamierzenia budowlanego objętego pozwoleniem.

Jednocześnie za przerywające ustawowy termin uznaje się prace przygotowawcze wymienione w art. 41 ust. 2 Prawa budowlanego, tj.:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

• wykonanie niwelacji terenu;

• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

• wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy (nawet o charakterze tymczasowym, np. tymczasowe przyłącze prądu).