Kinga Grzelak
|
24 stycznia 2023
Spis treści

W dobie wzrastającej inflacji i utrzymujących się na wysokim pułapie cen na materiały budowlane przerwy w realizacji procesu budowlanego stają się coraz częstsze. Inwestorzy czekają na bardziej sprzyjające warunki lub gromadzą kapitał niezbędny do podjęcia działań. Czy przepisy regulują maksymalny czas trwania budowy i jakie konsekwencje wiążą się z przerwą w budowie dłuższą niż 3 lata?

Czym jest pozwolenie na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę to akt administracyjny, w którym właściwy organ budowlany wyraża zgodę na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub robót budowlanych.

Pozwolenie na budowę wydaje się wnioskodawcy w oparciu o uzyskane wcześniej warunki zabudowy lub na podstawie zapisów miejscowego planu.

Zasadniczo pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całego zamierzenia budowlanego. Jeżeli zamierzenie obejmuje kilka obiektów, inwestor może wnosić o wydanie pozwolenia tylko na niektóre spośród nich pod warunkiem, że obiekty lub ich zespoły mogą funkcjonować samodzielnie zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Trzeba pamiętać, że jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku o pozwolenie na budowę?

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta (lub prezydent miasta funkcjonującego na prawach powiatu), a niekiedy wojewoda. Od 1 lipca 2021 wniosek można złożyć również w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Do wniosku należy załączyć szereg dokumentów, w tym między innymi:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z dokumentacją określoną w przepisach szczególnych;

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W zależności od rodzaju inwestycji niezbędne może okazać się przedłożenie szczególnej dokumentacji, np. przebiegu i charakterystyki technicznej drogi, linii komunikacyjnej lub sieci uzbrojenia terenu w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych.

Zgodnie z art. 32 Prawa budowlanego, decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydana po uprzednim:

  • przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko naturalne albo obszar Natura 2000, jeśli taka ocena jest wymagana;

  • uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień oraz opinii innych organów;

  • wyrażeniu zgody przez ministra do spraw energii w przypadku budowy lub rozbiórki linii służącej do przesyłu energii elektrycznej, gazu, ropy lub innych surowców.

Po otrzymaniu wniosku o pozwolenie na budowę organ sprawdza jego formalną poprawność, a także fakt uiszczenia opłaty skarbowej. W razie nieprawidłowości, wzywa wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych lub fiskalnych.

Przerwa w budowie a pozwolenie w świetle przepisów prawa budowlanego i orzecznictwa sądów administracyjnych

Zgodnie z art. 37 Prawa budowlanego decyzja o pozwolenia na budowę wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia kiedy decyzja stała się ostateczna lub budowa zostanie przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Zgodnie z art. 16 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, decyzja ostateczna to decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Oznacza to, że decyzją ostateczną jest decyzja organu II instancji lub decyzja organu I instancji jeżeli w ustawowym terminie nie wniesiono odwołania.

Orzecznictwo sądów administracyjnych nie udziela jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jakie czynności podjęte przez inwestora prowadzą do przerwania 3-letniego terminu ważności pozwolenia na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 12 maja 2009 r., sygn. II SA/Bk 13/09 wskazał, że biegu terminu nie przerywają czynności o charakterze wyłącznie zachowawczym, jak gromadzenie na terenie budowy materiałów budowlanych lub zabezpieczenie terenu przed dostępem osób trzecich. Sąd zaznaczył, że te czynności nie powodują „zwiększenia substancji budowlanej”, czyli de facto nie zbliżają inwestora do zakończenia prac lub robią to w sposób wyłącznie pośredni. Do analogicznej konkluzji doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 lipca 2002 r., sygn. II SA/Ka 2207/00.

A contrario można przyjąć, że działania dalej idące, np. postawienie ścian nośnych, czy wylanie fundamentów spowodują przerwanie 3-letniego terminu, ponieważ zmierzają bezpośrednio do ukończenia zamierzenia budowlanego objętego pozwoleniem.

Jednocześnie za przerywające ustawowy termin uznaje się prace przygotowawcze wymienione w art. 41 ust. 2 Prawa budowlanego, tj.:

  • wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

  • wykonanie niwelacji terenu;

  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

  • wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy (nawet o charakterze tymczasowym, np. tymczasowe przyłącze prądu).

Przerwa w budowie powyżej 3 lat a nowe pozwolenie

Inwestor prowadzący roboty budowlane na podstawie pozwolenia na budowę, które wygasło, będzie traktowany tak jak osoba wykonująca roboty bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę. Oznacza to, że rozpoczęcie lub kontynuacja robót budowlanych po wygaśnięciu pozwolenia na budowę oznacza samowolę budowlaną.

Przepisy stanowią, że rozpoczęcie albo wznowienie budowy w przypadku wygaśnięcia pozwolenia na budowę (pozwolenia na wznowienie robót budowlanych) z powodu upływu trzyletniego terminu jest możliwe wyłącznie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy). Oznacza to, że inwestor, którego pozwolenie na budowę wygasło, musi wystąpić do organu architektoniczno-budowlanego o nową decyzję o pozwoleniu na budowę.

Jak długo może trwać budowa domu?

Na pytanie, jak długo może trwać budowa domu, nie ma jednej właściwej odpowiedzi, ponieważ wiele zależy od informacji, jakie znajdą się w dzienniku budowy. Ważne, aby były w nim wymienione konkretne prace budowlane, chociażby drobne, ale zmierzające do realizacji zamierzenia budowlanego. W razie wątpliwości co do treści dziennika można zasięgnąć porady prawników doświadczonych w prawie budowlanym.

W rozumieniu przepisów prawa budowlanego dziennik budowy jest dokumentem urzędowym, który zawiera informacje o przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności, które wystąpiły w toku wykonywania tych robót. Za prowadzenie dziennika odpowiada kierownik budowy.

Na doniosłą rolę dziennika w postępowaniu administracyjnym zwrócił uwagę m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 marca 2007 r., sygn. II OSK 457/06. W razie wątpliwości, czy przerwa w budowie rzeczywiście wystąpiła, a jeśli tak, jak długo trwała dziennik budowy pełni funkcję dowodową, ponieważ przerwy nie można domniemywać. Przerwa w budowie dłuższa niż 3 lata powinna wynikać wprost z zapisów dokumentu.

Szczegóły dotyczące zasad prowadzenia dziennika budowy określa rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 6 września 2021 r., w sprawie prowadzenia dziennika budowy, montażu i rozbiórki. Zgodnie z jego § 2 dziennik prowadzi się w taki sposób, aby z zawartych w nim wpisów wynikała kolejność zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót budowlanych i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, montażu lub rozbiórki.

Zgodnie z § 5 ust. 3 rozporządzenia na kolejnych stronach dokonuje się wpisów dotyczących przebiegu robót budowlanych. Każdy wpis oznacza datą i podpisuje osoba dokonująca wpisu z podaniem:

  • imienia i nazwiska;

  • wykonywanej funkcji;

  • nazwy jednostki organizacyjnej lub organu, który reprezentuje;

  • zakresu i numeru posiadanych uprawnień zawodowych w przypadku osoby wykonującej czynności geodezyjne na terenie budowy.

Rygorystyczne podejście ustawodawcy do treści dziennika budowy przejawia się również w konieczności dokonywania wpisów w sposób trwały i czytelny. Wszystkie dane powinny być umieszczone w porządku chronologicznym w sposób uniemożliwiający dokonywanie uzupełnień.

Inwestorzy, którzy nie mogą pozwolić sobie na ukończenie inwestycji bez przerw, często zastanawiają się, jakie prace należy podejmować, by nie dopuścić do wygaśnięcia pozwolenia na budowę. W przypadku wątpliwości warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej, która przeanalizuje stan faktyczny i doradzi optymalne postępowanie, a w razie potrzeby podejmie się działań przed organami budowlanymi lub sądem administracyjnym.

Pytania i odpowiedzi

Wojewoda wydaje pozwolenie na budowę m.in. w sprawie obiektów na terenie przeznaczonym do utrzymania ruchu i transportu morskiego, lotnisk cywilnych z obiektami towarzyszącymi, elektrowni wiatrowych lub obiektów usytuowanych na obszarze kolejowym.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać pozwolenie na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

Co do zasady, do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy. W określonych sytuacjach przepisy zobowiązują jednak do uzyskania odrębnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (kategorie obiektów, dla których taka decyzja jest wymagana wskazano szczegółowo w ustawie).



Zaufali nam:


5/5 - (liczba głosów: 1)