Karolina Pruchniewicz
|
28 maja 2021

Spis treści

Domy za 1 euro – hit czy kit?

Potencjalni klienci z całego świata na okazyjne nieruchomości, od dawna dopytują się, ile w tym wszystkim jest prawdy, ale ile jedynie nośnego marketingu. Tym bardziej z perspektywy mieszkańca kraju nad Wisłą, gdzie ceny nieruchomości są bardzo wysokie i cały czas rosną, taka oferta wydaje się nie do odrzucenia. Zakup domu na południu Europy od kilku lat to – wśród coraz lepiej zarabiających Polaków – pomysł na dobrą inwestycję, tym bardziej, że korzystne ceny i szeroka oferta tamtejszego rynku nieruchomości zachęcają do tego typu działań.

Pomysł na oddawanie nieruchomości za darmo narodził się w związku z ewidentną potrzebą rewitalizacji niszczejących od wielu lat budynków, zlokalizowanych często w historycznych i malowniczych centrach małych, włoskich miasteczek. Celem takiego rozwiązania było przywrócenie im ich pierwotnej funkcji, zwłaszcza mieszkaniowej, a także powstrzymanie zjawiska depopulacji, która doprowadziła do znacznego spadku liczby ludności w niektórych częściach Włoch. Według ISTAT (Włoskiego Instytutu Statystycznego) w Rzymie, w ostatnim czasie systematycznie spada liczba imigrantów z Afryki, a coraz więcej obywateli Republiki Włoskiej, na czele z regionami takimi jak Lombardia, Wenecja Euganejska czy Sycylia emigruje, głównie do Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji, Szwajcarii, a także Brazylii, USA, Australii i Kanady. Ideą oddawania domów za 1 euro było przyciągnięcie uwagi prywatnych właścicieli, którzy mogliby efektywnie przyczynić się do realizacji interesu publicznego, zapobiegając dalszej degradacji budynków, a także zakładać lokalne biznesy wspierające przedsiębiorczość. Miała więc zaistnieć obopólna korzyść, przede wszystkim nowe inwestycje i, co najważniejsze, dochody z podupadłych nieruchomości. Zakup domu za 1 euro od gminy miał być bezpiecznym pomysłem na nabycie nieruchomości, lepszym niż od prywatnego właściciela. W południowym regionie Molise dopłacano nawet za to, by się tam przeprowadzić, z czym można się zapoznać na stronie mec Pruchniewicz: https://www.weandwaste.site/pl/posts/2_te_w%C5%82oskie_miasteczka/

Tego typu transakcje dla wielu potencjalnych klientów miały być spełnieniem marzeń i jednocześnie interesem życia. Niestety ostatnio pojawiają się informacje, że z przekazywania domów wynikają niekiedy trudne do przewidzenia konsekwencje, zarówno dla nowych, jak i starych właścicieli.

W wielu włoskich gminach, które zaoferowały opuszczone domy – za symboliczne 1 euro – zgłaszają się z różnych stron świata potomkowie pierwotnych właścicieli, którzy upominają się o swoją własność. Lokalni włodarze, chcąc pozbyć się totalnych ruin, przejmowali opuszczone domy na własność gminy, twierdząc, iż rodziny nie odpowiedziały „we właściwym terminie” na skierowane do nich zapytania w zakresie określenia się co do zamiarów względem nieruchomości tzn. renowacji budynku lub przekazania go władzom publicznym. Czymże jest taki termin? Na czym polega to zamieszani wokół kupna opuszczonych domów za symboliczne 1 euro? Jakie jest prawne wytłumaczenie całej tej „afery”? Tłumaczymy w dalszej części artykułu.

Prawo spadkowe w Polsce i we Włoszech

W Polsce status prawny odziedziczonego majątku musi być uregulowany, natomiast bezczynność spadkobiercy może doprowadzić do sytuacji, w której jego prawo do dysponowania majątkiem zostanie ograniczone. Potwierdzenie spadku można ustalić na dwa sposoby. Najprościej, poprzez uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia wydawanego przez notariusza, który ma taką samą moc jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Takie właśnie postanowienie to druga możliwa forma potwierdzenia nabycia nieruchomości przez spadkobierców. Podobnie jest we Włoszech, gdzie nabycie spadku odbywa się poprzez przyjęcie spadku przed notariuszem lub przed referendarzem we właściwym sądzie.

W Polsce, nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia, wiąże się z obowiązkiem tzw. należytej staranności związanej z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości. Ponadto spadkobierca zobowiązany jest do ponoszenia kosztów eksploatacji lokalu, w tym należnego czynszu od chwili śmierci spadkodawcy. Ten obowiązek istnieje zatem także wówczas, gdy nie zostanie zgłoszone prawo do własności w księdze wieczystej. Spadek nabywa się z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku i jest to niezależne od tego, czy zostało złożone oświadczenie o przyjęciu spadku po śmierci spadkodawcy czy wydano postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Należy zatem wskazać, że nabycie spadku następuje z mocy prawa, więc spadkobierca nie musi zdawać sobie sprawy, że nabył spadek. Niemniej jednak takie nabycie nie jest ostateczne, gdyż może na przykład zostać odrzucone przez spadkobiercę

Nowy właściciel powinien złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej, który umożliwi mu korzystanie z instytucji zwanej publiczną gwarancją wiarygodności księgi wieczystej tzw. rękojmią. W sytuacji, gdy spadkobierca będzie zwlekał z ujawnieniem swojego prawa własności w księdze wieczystej, będzie musiał liczyć się
z konsekwencjami takiego działania. Należy też pamiętać o obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn, który uzależniony jest od wartości odziedziczonych aktywów.

Zgodnie z włoskimi regulacjami prawnymi – jak podkreśla adwokat Pasquale Laurenzano, Konsul Honorowy Rzeczypospolitej Polskiej w Bolonii – tamtejsze władze mogą, za niezapłacone podatki, zająć majątek spadkobierców. Zstępni, a więc prawowici spadkobiercy, mają prawo do pozostawionego przez de cuius spadku, chyba że wcześniej spadkobierca zrzekł się dziedziczenia. We Włoszech, prawo do przyjęcia spadku przedawnia się z upływem dziesięciu lat od dnia otwarcia spadku, tj. od dnia śmierci spadkodawcy. Okres dziesięciu lat ma zastosowanie zarówno do dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego. Termin do przyjęcia spadku może być jednak krótszy, jeżeli sam zmarły tak postanowił, wskazując w testamencie termin, w którym spadkobiercy muszą przyjąć spadek. Innym wyjątkiem od dziesięcioletniego terminu przedawnienia jest sytuacja, w której osoba zainteresowana (np. „osobisty wierzyciel spadkobiercy”) zwraca się do sądu o wyznaczenie terminu, w którym osoba powołana musi oświadczyć, czy spadek przyjmuje, czy też nie (tzw. powództwo interrogacyjne). Jeżeli osoba powołana nie złoży oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku w terminie wyznaczonym przez sąd, traci prawo do przyjęcia spadku.

Przyjęcie spadku może być wyraźne lub milczące i nie może być uzależnione od warunków lub terminów. Przyjęcie wyraźne zawarte jest w akcie notarialnym lub dokumencie prywatnym, w którym osoba uprawniona do dziedziczenia oświadcza przyjęcie spadku lub „przyjmuje tytuł spadkobiercy”. Ponadto nie może być jedynie częściowe: osoba uprawniona do dziedziczenia nie może przyjąć tylko części spadku, do którego jest uprawniona; może jednak przyjąć go z dobrodziejstwem inwentarza. Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza pozwala uniknąć połączenia majątku spadkowego z majątkiem osobistym spadkobiercy, czego konsekwencją jest odpowiedzialność spadkobiercy za wszelkie długi zmarłego w granicach wartości majątku otrzymanego w drodze dziedziczenia. Przeciwnie, w przypadku przyjęcia spadku wprost, majątek zmarłego i spadkobiercy łączy się, a spadkobierca odpowiada bez ograniczeń za długi spadkowe. Z drugiej strony, milczące przyjęcie ma miejsce, gdy osoba powołana do dziedziczenia dokonuje czynności, która koniecznie zakłada jej wolę przyjęcia i do której nie byłaby uprawniona, gdyby nie była spadkobiercą. Przykładowo, czynnościami milczącego przyjęcia spadku są: przeniesienie własności odziedziczonego majątku lub inne czynności rozporządzające odziedziczonym majątkiem, wszczęcie postępowania o sądowy dział spadku, korzystanie z odziedziczonych pieniędzy.

Zrzeczenie się dziedziczenia musi być dokonane w sposób wyraźny w formie oświadczenia składanego przed notariuszem lub przed sekretarzem sądu rejonowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku. Oświadczenie o zrzeczeniu się nie może być uzależnione od warunków lub ograniczeń czasowych i nie może być częściowe. Osoba powołana do zrzeczenia się dziedziczenia nie może zrzec się dziedziczenia, jeżeli usunęła lub ukryła przedmioty majątkowe należące do samego spadku; staje się ona automatycznie spadkobiercą czystym
i prostym. Zrzeczenie się ma moc wsteczną, tak że osoba, która zrzekła się dziedziczenia, uważana jest za osobę, która nigdy nie była powołana.

Kwestie problematyczne przy dziedziczeniu nieruchomości we Włoszech

W październiku 2020 r., oglądając różne domy na sprzedaż, szczególnie na sycylijskiej prowincji, zauważyłam wiele bardzo dobrze usytuowanych, ciekawych budynków, w pięknych miejscach, które można by odnowić, a inwestując w nie, stworzyć przyszłościowy biznes. Niestety, lokalni mieszkańcy, sami zainteresowani nabyciem tych nieruchomości, wskazywali, że pomimo, iż te budynki są opuszczone i bardzo zniszczone, to ich ceny są kolosalnie wysokie, ponieważ rodzina nie może się dojść do porozumienia w kwestii ustalenia ceny i sprzedaży spadku. We Włoszech, każdy żyjący spadkobierca ma swój udział w nieruchomości, a więc by móc ją sprzedać, wszyscy muszą się wyrazić na to zgodę, w przeciwnym razie taka nieruchomość pozostaje często pozostawiona bez nadzoru i zamienia się w ruinę. Jednakże podobnie, jak w Polsce, w przypadku braku uzyskania porozumienia w kwestii sprzedaży nieruchomości między spadkobiercami, możliwe jest, pod pewnymi warunkami, dokonanie jej sądowego podziału.

W niektórych gminach problemy powstały już na samym początku rozwijania inicjatywy tzn. etapie poszukiwania nieruchomości „na wydanie”. Projekt „domy za 1 euro” napotkał problemy z wdrożeniem m.in. w Carrega Ligure w Piemoncie czy też Lecce nei Marsi w Abruzzo, gdyż spadkobiercy wcześniejszych właścicieli nie odpowiadali na pytania burmistrzów. Powodem mogła być obawa powodowana obowiązkiem uiszczenia niezapłaconych od lat podatków, których wysokość różni się w zależności od gminy i zależy o kilku czynników. W tym przypadku miałoby to być 400 euro rocznie.

W miejscach, gdzie chciano wdrożyć projekt i zrealizować przekazanie domów za 1 euro, lokalne władze, jak twierdzą w każdym przypadku, przynajmniej próbowały skontaktować się z rodzinami pierwotnych właścicieli, bazując na danych zawartych w rejestrze gruntów. Powstał więc spór o to, co stanowi zgodnie z włoskim prawem tzw. właściwe powiadomienie?

Dementujemy też krążące plotki, że istnieje taka możliwość, by obcokrajowcy, przebywając za granicą, mogli sprzedać swój dom innym właścicielom, nie powiadamiając
o tym lokalnych władz. Nie jest możliwe, aby sprzedać nieruchomość „prywatnie”, bo we Włoszech zawsze jest konieczna sprzedaż nieruchomości przed urzędnikiem publicznym, którym jest notariusz, dopełniający niezbędnych formalności, w tym ujawnienia zmian
w księdze wieczystej – mówi Pasquale Laurenzano.

Kupno domu we Włoszech prawie tak, jak w Polsce

Warto podkreślić, że forma umowy sprzedaży nieruchomości we włoskich przepisach pokrywa się z tą zawartych w polskich regulacjach. Poza tym, Polacy i inne osoby posiadające paszport kraju należącego do Unii Europejskiej, od 2004 r. mogą dokonać zakupu nieruchomości we Włoszech, tak jak włoscy obywatele. Mając więc ważny polski dowód osobisty lub paszport, a także kod fiskalny, czyli włoski numer identyfikacji podatkowej tzw. Codice fiscale, odpowiadający polskiemu numerowi NIP, który nadaje włoski odpowiednik Urzędy Skarbowego tzw. Agenzia delle Entrate, możemy bez żadnych problemów stać się posiadaczem domu we Włoszech. Gwarantują to przepisy wspólnotowe i wynikające z nich swobody.

Przeprowadzkę do Włoch od dłuższego czasu planuje nasz klient, który aktualnie poszukuje domu na Sycylii. Chcąc wspierać Pana Macieja w tym procesie, zapytałam go, jak z jego perspektywy wygląda ten proces. Co sprawia mu największe trudności? Co z prawnego punktu widzenia jest dla niego najbardziej problematyczne? Wreszcie jakie są najważniejsze różnice między Polską a Włochami dla potencjalnego inwestora w nieruchomość na południu Europy? Pan Maciej wskazał na obecne trudności związane są przede wszystkim z przemieszczaniem po świecie, załatwieniem spraw formalnych i bardzo wysokim, niekorzystnym, kursem euro. W sferze prawnej nie widziałbym nadmiernych problemów, jeżeli znamy świetnie język włoski i posiadamy wiedzę prawniczą, choćby ogólną, w tym przede wszystkim praktyczną, w zakresie zakupu nieruchomości w Polsce. Należy dokładnie sprawdzić, czy wszystko jest prawidłowo w księgach wieczystych. Taka ewidencja wymaga przede wszystkim czasu i wysiłku, dzięki któremu będę spać spokojniej w nowym domu.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Podobnie jak prawo w Polsce, włoski Kodeks cywilny stanowi, iż można wcześniej podpisać wstępną umowę kupna-sprzedaży (contratto preliminare/preliminare d’acquisto), wskazującą właściwą datę podpisana aktu notarialnego. Implikuje ona zobowiązania mające skutki prawne zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Wiąże się z wpłatą zadatku (caparra), a jej zerwanie przez potencjalnego nabywcę powoduje, że zadatek przepada. We Włoszech, jeżeli sprzedający po podpisaniu umowy przedwstępnej, zrezygnuje ze sprzedaży swojej nieruchomość, zobowiązany jest do zwrócenia niedoszłemu nabywcy zadatku w jego podwojonej wysokości. Przyrzeczenie w swojej treści zawiera najważniejsze elementy umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z włoskim prawem nie trzeba zawierać umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jednak jest to zalecane z uwagi na lepsze zabezpieczenie interesów kupującego przed. Takie rozwiązanie umożliwia zabezpieczenie się) ewentualnymi problemami, jakie mogą wystąpić w czasie między podpisanie umowy przedwstępnej, a umowy przyrzeczonej, (np. takimi jak upadłość dotychczasowego właściciela, gdzie potencjalny kupiec będzie mógł dzięki temu odzyskać wpłacone środki).

Umowa przenosząca własność nieruchomości z uwagi na swoją skuteczność według włoskiego prawa musi być zawarta przed notariuszem

Jako, że umowa wstępna jest jedynie fakultatywna można bezpośrednio podpisać finalną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona (contratto definitivo) musi być sporządzona przez notariusza (notaio) i w jego obecności podpisana. Kupujący sam dokonuje wyboru notariusza i ponosi koszty jego honorarium, którego wysokość nie jest odgórnie określona. Nie można więc mówić o pewnej określonej, stałej kwocie, gdyż jest ona uzależniona od wartości nieruchomości, jej lokalizacji (tego, gdzie się znajduje, a więc np. w jakiej regionie kraju, czy na północy czy na południu.) Warto skorzystać z usług zaufanego notariusza, najlepiej z polecenia osoby, którą znamy np. z kancelarii prawnej, która specjalizuje się w transgranicznym nabywaniu nieruchomości. Pamiętajmy, że ani sprzedający, ani bank, w którym zaciągamy kredyt, ani też agencja nieruchomości, z której usług pośrednictwa korzystamy, nie powinni nam narzucić wyboru konkretnego, urzędnika. Wybór notariusza jest bardzo ważny, abyśmy nie nabyli „włoskiego problemu” zamiast wymarzonych czterech ścian. Trzeba pamiętać o tym, że celem nie jest jak najszybszy zakup nieruchomości, ale przede wszystkim zadbanie o prawidłowy i w pełni bezpieczny przebieg transakcji, co często jest związane z przeprowadzeniem wielu czynności sprawdzających. W gestii notariusza jest kontrola danych właściciela, tytułu własności do nieruchomości, sprawdzenie hipoteki, rejestru gruntów (catasto), a wreszcie dopilnowanie, by nabycie odbyło się zgodnie z prawem. W Polsce księgi wieczyste są elektroniczne, ale zdarza się, że niektóre nieruchomości nie mające w ogóle numeru księgi wieczystej. Natomiast we Włoszech tylko w niektórych gminach są już zdigitalizowane. Należy być przezornym i wziąć pod uwagę takie problemy, jak prawo pierwokupu przez określone podmioty bądź wartość artystyczną, historyczną lub archeologiczną budynku, a także odzwierciedlenie rzeczywistego stanu budynku z mapą gruntów czy poprawność statusu nieruchomości od strony prawa budowlanego, energetycznego czy nawet o przeciwdziałaniu brudnych pieniędzy. Warto upewnić się, czy nieruchomość rzeczywiście należy do osoby, która ma prawo do własności, czy nie jest zadłużona i obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich, co znajdziemy w wydziale ksiąg wieczystych (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Podpisując notarialny akt kupna – sprzedaży nieruchomości, należy dokonać zapłaty właścicielowi ustalonej kwoty, oczywiście odliczając wpłaconą wcześniej kaucję, także honorarium notariusza wraz z podatkami i państwowymu opłatami. Używa się do tego zwykle czeków, które wydają włoskie banki. Należy zatem odpowiednio wcześniej o tym pomyśleć i albo otworzyć konto w jednym z banków we Włoszech lub uzgodnić wcześniej z notariuszem i sprzedającym zapłatę przelewem z polskiego konta. Włoskie prawo przewiduje możliwość dokonania wpłaty należnej kwoty za nieruchomość na konto notariusza. Warto przemyśleć taką możliwość przy transakcji, dlatego że daje to kupującemu gwarancję, iż w przypadku ujawnienia w momencie rejestracji aktu w Urzędzie Skarbowy np. założonej hipoteki lub zabrania nieruchomości za długi, odzyska pełną kwotę, którą wpłacił. Na złożeniu wszystkich podpisów nie kończy się przeniesienie własności nieruchomości. Po zawarciu umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego, notariusz podejmuje czynności związane z rejestracją aktu własności w urzędzie skarbowym i dokonuje zmian danych właściciela w rejestrze katastralnym. Pobrane przez notariusza środki od kupującego są, w chwili rejestracji aktu notarialnego, wniesione do Urzędu Skarbowego. Nabywca nie musi zajmować się więc kwestiami jakichkolwiek zgłoszeń, gdyż wpisem przeniesienia własności, w jego imieniu, zajmie się notariusz.

W kolejnym artykule przybliżymy Państwu kwestie związane z podatkami, które należy uiścić dokonując zakupu nieruchomości we Włoszech, z kosztami utrzymania mieszkania, a także opiszemy najczęstsze problemy, które mogą nas spotkać przy zakupie domu w Italii. Co warto zauważyć, ceny nieruchomości we Włoszech od 2014 roku stale spadają, i w 2020 r. były nawet dwukrotnie niższe za metr kwadratowy. Niestety eksperci obserwujący rynek twierdzą, że taniej już nie będzie i już notują wzrosty cen zmierzającego do tego, by powrócić w 2025 r. do stawek sprzed siedmiu lat. Opłaca się także wynajmować we Włoszech, co jest bardzo korzystne dla inwestorów. Nieważne czy chcemy kupić mieszkanie Mediolanie czy winnicę na Sycylii, musimy wziąć pod uwagę możliwe ograniczenia przy zakupie nieruchomości. Nie są one jednolite i różnią w zależności od regionu. Warto sprawdzić czy uwarunkowania terenu czy aspekty historyczne nie będą nas obligowały do wypełnienia wymogów zgodnie z wytycznymi włoskiego ministerstwa. Specyficzne położenie nieruchomości może też wiązać się z obowiązkiem uzyskania specjalnego pozwolenia na zakup. Wszelkie kwestie, łączące się z zawieraniem umów, w zakresie nabycia nieruchomości, dla zabezpieczenia swoich interesów, powinny być konsultowane i podpisywane pod opieką wyspecjalizowanej kancelarii prawnej która pomoże zapobiec ewentualnym problemom w przyszłości. Tacy prawnicy biegle posługują się językiem włoskim, zapewniają kompleksową opiekę transgraniczną, współpracując na co dzień z doświadczonymi adwokatami w całych Włoszech.

Artykuł powstał w ramach naszej współpracy z Konsulem Honorowym RP w Bolonii, Pasquale Laurenzano. Włoski adwokat specjalizujący się w prawie cywilnym, handlowym i ochronie prywatności. Pasquale Laurenzano jest założycielem włoskiego oddziału the European Association of Data Protection Professionals (EADPP).

Fotografia: Fausto Branchi



Zaufali nam: