Maciej Szukała
|
1 września 2021
Spis treści

Kiedy planujesz realizację inwestycji budowlanej, np. postawienie domu jednorodzinnego lub budynku usługowego, może się okazać, że przed rozpoczęciem prac będziesz musiał zadbać o uzyskanie pozwolenia na budowę. Jak je uzyskać? Czy można je zmienić i w jaki sposób przenieść pozwolenie? Poniżej znajdziesz odpowiedzi na te pytania.

Czym jest pozwolenie na budowę i kiedy go potrzebujesz?

Pozwolenie na budowę to nic innego jak decyzja administracyjna, wydawana przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji. Co do zasady będzie to starosta (lub prezydent miasta w miastach funkcjonujących na prawach powiatu). Dla inwestycji o dużym zasięgu, jak lotniska, porty czy obiekty hydrotechniczne, decyzję wydaje wojewoda.

Postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę prowadzone jest w oparciu o procedurę administracyjną. Oznacza to, że zgodnie z regulacjami kodeksu postępowania administracyjnego, od decyzji organu I instancji przysługuje Ci odwołanie do organu drugiej instancji, a następnie prawo do wejścia na drogę sądowo-administracyjną. Zarówno analizę decyzji administracyjnych, jak i sporządzenie odpowiednich pism (odwołania, skargi do WSA oraz skargi kasacyjnej do NSA) warto jednak zlecić wykwalifikowanym prawnikom, aby zwiększyć swoje szanse na sukces.

Decyzja, jako akt władczy administracji jest niezbędny, kiedy planujesz roboty budowlane, czyli wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu oraz jego:


  • odbudowę,
  • rozbudowę,
  • nadbudowę,
  • przebudowę,
  • montaż,
  • remont,
  • rozbiórkę.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Na Twój wniosek, właściwy organ może ograniczyć zakres przedmiotowy decyzji do jednego obiektu lub zespołu obiektów, które mogą funkcjonować samodzielnie zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W przypadku modyfikacji decyzji będziesz musiał przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie – czego potrzebujesz?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego roboty budowlane bez pozwolenia można wykonać jedynie wtedy, gdy ustawa pozwala na to wprost, wyłączając konieczność uzyskania pozwolenia. Pełen katalog obiektów wyłączonych spod konieczności uzyskania decyzji administracyjnej znajdziesz w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego. Dla przykładu warto wskazać kilka najważniejszych pozycji.

Jedynie zgłoszenia wymaga m.in. budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Na tej samej podstawie można budować sieci energetyczne (w tym elektroenergetyczne niskonapięciowe), niewielkie, przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz wolnostojące budynki gospodarcze (np. garaże, wiaty, ganki lub oranżerie o określonej powierzchni). Mało tego, część zgłoszeń zamierzenia budowlanego powinno zawierać projekt budowlany, ale nie wszystkie.

Sprawy nie rozjaśnia fakt, że zgodnie z art. art. 29 ust. 2 prawa budowlanego, część zamierzeń nie wymaga ani zgłoszenia, ani uzyskania decyzji administracyjnej.

Każdy kolejny „stopień sformalizowania” składa się z wielu przypadków, wyjątków i wyłączeń, dlatego nierzadko korzystne okaże się skorzystanie z pomocy prawnika, który zinterpretuje przepisy ustawy, dopasowując rozwiązanie do zamierzenia budowlanego.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę możesz złożyć osobiście w siedzibie właściwego organu. Sprawę załatwisz też listownie, a od 1 lipca 2021 roku, w ramach kolejnego etapu cyfryzacji prawa budowlanego, również online z wykorzystaniem portalu e-Budownictwo. Ta ostatnia opcja wymaga posiadania profilu zaufanego.

Do wniosku o pozwolenia na budowę należy załączyć szereg załączników (w przypadku inwestycji o dużym zasięgu potrafi ich być ponad 20, w tym większość z nich w kilku egzemplarzach). Co istotne, od 1 lipca 2021 roku wiele z nich może zostać załączonych w postaci kopii (m.in. opinie, pozwolenia). Jako oryginały, powinny zostać złożone nadal:

  • projekt,
  • oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
  • pełnomocnictwo (opcjonalne),
  • załącznik graficzny określający przewidywany teren przedsięwzięcia oraz obszar jego oddziaływania w przypadku zamierzenia wymagającego decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych (opcjonalne).

W przypadku składania wniosku online wszystkie dokumenty powinny być opatrzone podpisem elektronicznym wnioskodawcy.

Na co powinieneś uważać, kiedy wnioskujesz o pozwolenie na budowę?

Składając wniosek o wydanie decyzji, powinieneś zadbać, aby był on poprawnie wypełniony pod względem formalnym oraz kompletny, jeżeli chodzi o załączniki. W przeciwnym razie organ wezwie Cię do uzupełnienia braków formalnych w terminie nie krótszym niż 7 dni.

Musisz jednak uważać. Powtórne uchybienie tym samym brakom sprawi, że organ pozostawi sprawę bez rozpoznania, a Ty będziesz musiał składać wniosek ponownie.

Pamiętaj też, że brak fiskalny to nie to samo, co brak formalny. Nieopłacenie wniosku spowoduje jego zwrot, ale już brak zapłaty za pełnomocnictwo sprawi, że właściwy urząd miasta będzie prowadził egzekucję.

Typowe braki w podaniach administracyjnych obejmują:

  • nieprawidłowe oznaczenie wnioskodawcy – w przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych należy podać pełną nazwę podmiotu,
  • brak podpisu legitymizującego wniosek – za osoby prawne i spółki osobowe podpisują się osoby uprawnione do działania zgodnie z wpisem do KRS,
  • niesprecyzowanie zakresu wniosku – wnioskodawcy najczęściej nie podają numerów ewidencyjnych działek objętych zamierzeniem, nie określają obiektu, zespołu obiektów lub przedmiotu robót budowlanych,
  • brak załączników – zwłaszcza jeżeli są to załączniki mniej typowe, np. pozwolenia konserwatorskie, wodnoprawne, ocena oddziaływania zamierzenia na obszar Natura 2000.

Aby uniknąć niepotrzebnego stresu, warto zlecić sporządzenie wniosku o wydanie pozwolenia kancelarii prawnej specjalizującej się w prawie budowlanym.

Kiedy zmiana pozwolenia na budowę jest konieczna i jak ją przeprowadzić?

Niekiedy może się okazać, że raz sporządzony i zatwierdzony projekt budowlany lub pozwolenie wymagają zmian. Obowiązujące przepisy dopuszczają taką możliwość, ale pod pewnymi warunkami.

Jeżeli modyfikacje stanowią tzw. istotne odstąpienie, musisz uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Uwaga, zmiana może dotyczyć tylko ważnego pozwolenia na budowę!

Co należy rozumieć przez istotne odstąpienie? Zazwyczaj będą to zmiany w zakresie:

  • projektu zagospodarowania działki,
  • parametrów obiektu budowlanego (np. jego długość, szerokość, powierzchnia zabudowy),
  • opinii lub analiz niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

O tym, czy odstąpienia są istotne, decyduje projektant. Jeżeli uzna zmiany za mało istotne w rozumieniu przepisów ustawy, nie musisz występować o zmianę pozwolenia. Pamiętaj, że decyzję o zmianie pozwolenia powinieneś otrzymać, zanim przystąpisz do realizacji inwestycji.

W przypadku, kiedy organ ustali, że prowadzisz roboty budowlane niezgodnie z projektem, może z urzędu wszcząć postępowanie naprawcze mające na celu doprowadzenie inwestycji budowlanej do zgodności z prawem. W jego toku wstrzymuje roboty budowlane i nakazuje wykonanie odpowiednich prac, zmian lub przygotowanie nowego projektu. Jeżeli nie zrealizujesz wytycznych organu, musisz liczyć się nawet z koniecznością rozbiórki obiektu budowlanego.

Jak przenieść pozwolenie na budowę na inny podmiot?

Przeniesienie pozwolenia na budowę to procedura, która znajduje zastosowanie przede wszystkim w przypadku zakupu działki z już wydanym pozwoleniem na budowę. Jeżeli chcesz realizować na jego podstawie prace, organ będzie musiał musiał przenieść na Ciebie uprawienia wynikające z decyzji administracyjnej.

Przede wszystkim pamiętaj, że poprzedni inwestor musi wyrazić zgodę na przeniesienie decyzji. Akt administracyjny musi być ważny na moment jego przeniesienia. Oznacza to, że budowa nie mogła zostać przerwana na dłużej niż 3 lata lub została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, kiedy stała się ostateczna.

Do wniosku należy załączyć szereg dokumentów, w tym m.in. oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków decyzji administracyjnej, zgodę pierwotnego inwestora oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Co dalej dzieje się z Twoim wnioskiem i kiedy możesz zacząć budowę?

Jeżeli organ administracji publicznej ocenił Twój wniosek jako kompletny, musi ustalić strony postępowania. Będziesz to Ty oraz urząd, ale nie tylko.

Do kręgu stron postępowania wejdą wszystkie podmioty znajdujące się w obszarze oddziaływania nieruchomości, np. użytkownicy wieczyści, zarządcy nieruchomości lub inni właściciele nieruchomości. Obszar oddziaływania nieruchomości określa architekt, ale to urząd ostatecznie ustali, komu przysługuje przymiot strony. Wszystkie podmioty otrzymają postanowienie o wszczęciu postępowania administracyjnego (przy bardzo dużej liczbie uczestników postanowienie ogłasza się publicznie).

Kolejny etap to sprawdzenie zgodności Twojego wniosku z obowiązującymi przepisami prawa. Ocena obejmuje sam wniosek, projekt architektoniczny oraz projekt zagospodarowania działki. Jeżeli na tym etapie nie zostaną stwierdzone żadne nieprawidłowości, administracja wyda pozwolenie na budowę.

Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna?

Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, decyzja administracyjna staje się ostateczna z dniem upływu terminu do wniesienia odwołania, jeżeli jest zgodna z żądanie wszystkich stron postępowania albo jeżeli zrzekły się one prawa do złożenia odwołania.

Uważaj, aby nie rozpocząć realizacji inwestycji przed wydaniem decyzji administracyjnej. Takie działanie stanowi samowolę budowlaną i uzasadnia odmowę wydania pozwolenia.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Opłata skarbowa za wydanie pozwolenia na budowę różni się, w zależności od rodzaju inwestycji budowlanej. Dla przykładu opłata za pozwolenie na budowę budynków służących do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza wynosi 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni (nie więcej niż 539 zł).

Opłaty nie pobiera się w przypadku pozwolenia na budowę budynku o funkcji mieszkalnej (część mieszkalną pomija się w wyliczeniach). To samo dotyczy obiektów naukowych, kulturalnych i rozrywkowych oraz budynków naprawianych, które wpisano do rejestru zabytków. Kiedy zamierzenie budowlane obejmuje kilka budynków, każdy z nich należy opłacić osobno.

Jeżeli działasz przez pełnomocnika, może pojawić się konieczność uiszczenia opłaty za udzielone pełnomocnictwo, chyba że reprezentuje Cię najbliższy członek rodziny (np. małżonek, dziecko, rodzic).

Postępowanie administracyjne w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę potrafi popsuć krew niejednemu inwestorowi. Rozbudowane przepisy materialnoprawne, złożona procedura i konieczność przedkładania wielu załączników skutecznie komplikują cały proces. Aby uniknąć niepotrzebnych problemów i sprawnie załatwić całą sprawę, zaufaj profesjonalistom!